איך מגייסים הון עצמי למשכנתא?

לפי הערכות גורמי מקצוע ובנק ישראל, סך המשכנתאות של הציבור עומד נכון לשנת 2019 על מעל 275 מיליארד ש"ח. בתוך כך, המשכנתא הממוצעת למשפחה נאמדת בסכום של 650-700 אלף ש"ח וההחזר החודשי הוא של 4,000-5,000 ש"ח. בין היתר, הסיבה לפערים היא מגוון רחב של מסלולי הלוואות והאופן שבו מבצעים חישובי משכנתא בהתאמה לכל לווה.

הפקטור העיקרי שקובע את גובה ההלוואה המאושרת על ידי הבנק לצורך רכישת דירה הוא ההון העצמי. זה למעשה הכסף שהלווה מביא מהבית כדי לקנות את הדירה, כאשר ברוב ההלוואות הקיימות הוא עומד נכון להיום על 40%-50% מהסכום הכולל. בתוך כך, תקנות בנק ישראל מגבילות את האפשרויות וקובעות שעל רוכש דירה יחידה להעמיד הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הנכס.

במילים אחרות, מי שרוצה לקנות היום דירה שהשווי שלה הוא 1.3 מיליון ש"ח יצטרך להעמיד הון עצמי של 325 אלף ש"ח. כמו כן, משפרי דיור מחויבים בהון עצמי של 30% ורוכשי דירה להשקעה יצטרכו לגייס הון עצמי של 50%. מפה והלאה השאלה היחידה היא מאיפה מארגנים את הסכום הנדרש.

מקורות מימון מהלוואות

מי שיש לו חסכונות לטווח ארוך כמו קרנות השתלמות, קופות גמל, קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים יכולים לנצל אותם על מנת לקחת הלוואה בתנאים מועדפים. בכל אחד מהמסלולים האלה, הגורם המלווה למעשה משעבד את החיסכון של הלווה וכך משיג לעצמו בטוחה. בתמורה, חברות הביטוח ובתי ההשקעות מסכימים להעניק את ההלוואה בתנאים מעולים.

החוסכים יכולים להשתמש בסכומים שנצברו בקרנות כדי להשלים את הסכום הנדרש למימון ראשוני לקניית דירה. בפועל, ברוב הקרנות אפשר לקבל הלוואה בשיעור של 40%-80% מסך החיסכון ולהחזיר אותה תוך 7 שנים.

אפשרות אחרת היא לקחת הלוואה בנקאית כנגד חיסכון. כאן בדרך כלל הריבית גבוהה יותר וגם הסכום המקסימלי נמוך, אבל זו אופציה טובה עבור מי שלא מוכן לשעבד את קרנות החיסכון שלו לטובת רכישת הדירה הראשונה.

אם אין חשבון חיסכון בבנק אבל בכל זאת רוצים לפנות אליו כדי להשלים את ההון העצמי החסר, אפשר לעשות את זה באמצעות הלוואה מסחרית. זו הלוואה לכל מטרה שאותה מקבלים מהבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש ובתהליך קצר. בנוסף, כדאי לבדוק אפשרות של פתיחת חשבון בבנק שמציע הלוואה ללא ריבית לתקופה של עד 5 שנים.

מה לגבי ההורים והקבלן?

רוב האנשים מגייסים כיום הון עצמי לרכישת דירה באמצעות עזרה מההורים. בהקשר הזה, האפשרויות שעל הפרק הן לקבל מההורים את הסכום החסר כמתנה או כהלוואה. אם ההורים רוצים לעזור אבל אין להם את הסכום המתאים בהישג יד, הם יכולים למחזר משכנתא על הדירה הקיימת ולמעשה לשעבד את נכס הנדל"ן שברשותם.

היתרון בהלוואה כנגד שיעבוד נכס נדל"ן שבבעלות ההורים הוא תנאים מעולים. באופן עקרוני, השעבוד של נכס של ההורים מותר בגובה של עד 50% משווי הדירה שאותה מתכננים לקנות וכל עוד ההורים מצהירים שהמשכנתא החדשה מיועדת לעזרה לילדים.

לבסוף, כדאי להזכיר את האפשרות של גיוס הון עצמי באמצעות הלוואת קבלן. זו אופציה שרלוונטית רק לרוכשי דירות ראשונות אך היא נוחה ופרקטית. בשיטה הזו הלווה מקבל הלכה למעשה את הכסף מהבנק, אך לפי הסכם שהקבלן השיג עבור מי שרכש ממנו דירה.