דירות יד שנייה המבוקשות בארץ: בשכונה ד' בבאר שבע

בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בבאר שבע האמירו באופן חסר תקדים. שכונות חדשות נבנו, במקביל הוקמו מרכזי קניות, תרבות ופנאי ואיכות החיים בבאר שבע פתחה אופק חדש למשפחות וזוגות צעירים, שראו בעיר יעד אטרקטיבי לגדל בו את ילדיהם.

אתר מדלן המשווה בין מחירי דירות ברחבי הארץ בחן לאחרונה באילו שכונות בשנה החולפת נרשם מספר העסקאות לרכישת דירה יד שנייה הגבוה ביותר. על פי ההשוואה שנעשתה, מספר העסקאות הגבוה ביותר למכירת דירות יד שנייה השנה הוא בשכונה ד' בבאר שבע ובשכונת פסגת זאב בירושלים עם 308 עסקאות נדל"ן לכל אחת. אחריהן מככבות שכונת הדר הכרמל בחיפה עם 230 עסקאות נדל"ן, שכונת רמב"ם בראשון לציון עם 204 עסקאות, ושכונת דרום מערב בת ים עם 178 עסקאות. על אף היות שכונה ד' ותיקה ורעועה, ניתן לראות כי בשנים האחרונות ידעה השכונה שינוי חסר תקדים, שלא נעלם מעינם של המשקיעים. 

שכונה ד' ידעה במשך השנים תהפוכות רבות. משכונה מוזנחת ומלאת סמים ופשע, הפכה שכונה ד' בשנים האחרונות לשכונה צעירה ומתחדשת אליה נוהרים מדי שנה אלפי צעירים, ברובם סטודנטים, שמחפשים אחר מגורים קרובים לאוניברסיטת בן גוריון. בקרבת האוניברסיטה נפתחו עסקים חדשים, מסעדות, פאבים ונוצרה אווירה צעירה.

שכונה ד' נמצאת מצפון לשכונות ג' ו ב' מזרחית לשכונה ו' ודרום-מערבית לשכונת רמות. בהיותה שכונה גדולה מאוד, שכונה ד' מתחלקת לשלושה אזורים: ד' דרום, ד' צפון, וד' מזרח (ו' הישנה). שכונה ד' הוקמה בשנות החמישים כשיכון שיושב על ידי עולים חדשים, בעיקר מצפון אפריקה. בתחילת שנות השבעים קלטה השכונה עלייה גדולה מרוסיה וגאורגיה ובשנות התשעים קלטה השכונה גל עולים ענק מברית המועצות.

זרם הצעירים והביקוש הרב אחר דירות צמודות לאוניברסיטה, פתחו שוק נדל"ן חדש בשכונה ד', כאשר אותן דירות ישנות ומוזנחות עברו שיפוץ וריהוט מחדש והפכו במהרה למעוזם של הסטודנטים הטריים שהפיחו בשכונה חיים חדשים, המחירים מיהרו לעלות בהתאם.

עליית מחירים חסרת תקדים

קרבתה של שכונה ד' לאוניברסיטת בן גוריון הפכה אותה לנכס אטרקטיבי להשקעה בעלת תשואה גבוהה. הדירות הקרובות לאוניברסיטה הפכו אטרקטיביות עבור משקיעים פוטנציאליים שמחפשים רווח שכירות גבוה בעלות נמוכה. 

 לצורך המחשה, בשנת 2008 מחיר דירת 3 חדרים יד שנייה בשכונה ד' עמד על כ-100,000 שקלים, כיום מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בשכונה ד' עומד על כ-574,000 שקלים. מדובר בתשואה חסרת תקדים של כ-570%. בשכונה ד' קיימות גם דירות גדולות יותר, כאשר המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה עומד כיום על כ-733,000 שקלים. מדובר כמובן במחיר ממוצע, ככל שהדירות יותר קרובות לאוניברסיטה ומצבן טוב יותר, כך גם מחירן עולה בהתאם ומגיע עד כ-מיליון שקלים.

מידע על שכונה ד' רבתי מתוך מרשם האוכלוסין:
• 22,702 תושבים, מתוכם 23.8% הם בני גיל 40 עד 59 .
• 26% מהתושבים הם בני גיל 60 ומעלה.
• 33% מהאוכלוסייה עולים חדשים, 2% מהאוכלוסייה
מוסלמים.
•שכונה ד' נמצאת בצפון העיר באר-שבע, ומקיפה את שדרות
רגר, ציר הכניסה לעיר מצפון ואחד הרחובות הראשיים
בעיר.

חשבתם לקנות דירה בשכונה? השיא כבר מאחוריכם.  

משקיעים המצפים לעלייה בשיעור של מאות אחוזים בשווי הנכס, בדומה למגמה שאפיינה את הנדל"ן בשכונה בשנים האחרונות, צפויים להתאכזב. לשם המחשה, כדי להגיע לתשואה דומה כיום, מחירי הדירות בשכונה נדרשים להאמיר לכ-3,250,000 שקלים, סכום בלתי סביל בהתחשב במחירי שוק הנדל"ן הנוכחי בישראל.  

עם זאת, הדירות בשכונה ד' עדיין נחשבות זולות מאוד ביחס לדירות באזורים שונים בבאר שבע ובאזור המרכז. בנוסף לכך, יזמים שירכשו דירות בסמוך לאוניברסיטה יהנו משוק שכירות פורה ורווחי, כאשר מדי שנה נוספים עוד ועוד סטודנטים צעירים אל שורות העיר באר שבע.