חולמים על דירה אבל אין לכם הון עצמי? יש פתרונות – וצריך להכיר אותם

מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בעלייה מתמדת. לפי נתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע של דירה ברבעון השני של 2025 עמד על כ־2.27 מיליון שקלים. הבנקים מחייבים רוכשים בהון עצמי של לפחות 25% לרכישת דירה ראשונה, ובמקרה של משקיעים – 50%. המשמעות היא דרישה להון עצמי של מאות אלפי שקלים, מחסום שרבים מתקשים לעבור.

עבור זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן או משקיעים מתחילים – הדרישה הזו מהווה לעיתים מכשול כמעט בלתי אפשרי. ועדיין, יש דרכים יצירתיות וחוקיות לגייס את ההון העצמי הנדרש, גם אם אין לכם חסכונות גדולים בצד.

למי זה מתאים?

• זוגות צעירים – עם הכנסה יציבה אך ללא חסכונות משמעותיים.

• משקיעי נדל"ן מתחילים – שמעוניינים להיכנס לשוק מוקדם ולא להמתין שנים.

• משפרי דיור – שההון העצמי שלהם "כלוא" בדירה קיימת.

• משפחות עם נכסים קיימים – שיכולות לשעבד אותם לטובת רכישת נכס נוסף.

הדרכים המרכזיות לגיוס הון עצמי

1. הלוואות חיצוניות

• הלוואת גישור – הלוואה על נכס קיים עד למכירתו, שמאפשרת רכישה מהירה של נכס חדש.

• הלוואה ממקום העבודה – אפשרית בעיקר בארגונים גדולים; סכומים מוגבלים אך יעילים כהון עצמי.

• גופים חוץ־בנקאיים – מאפשרים גיוס מהיר, לרוב בריבית גבוהה יותר.

2. סיוע מהמשפחה

• הלוואה או מתנה מההורים – "נדוניה" מודרנית שנפוצה במיוחד בישראל.

• הלוואות זולות בין בני משפחה – שמאפשרות גיוס כסף בתנאים נוחים בהרבה מהבנק.

3. שעבוד נכסים קיימים

• שעבוד דירה קיימת – של המשפחה או ההורים, ולקיחת משכנתא נוספת עליה.

• משכנתא הפוכה – כלי שמאפשר להורים מבוגרים למנף את הנכס שברשותם לטובת ילדיהם.

• מיחזור משכנתא קיימת – הגדלת המשכנתא הקיימת כדי לשחרר כספים נוספים; פופולרי במיוחד במגזר הדתי.

4. מכשירים פיננסיים נוספים

• שעבוד קרנות וחסכונות – כמו קרן השתלמות או קופת גמל נזילה.

• סיוע מארגונים פילנתרופיים – הלוואות זולות או ללא ריבית לקבוצות ייחודיות, למשל מילואימניקים או באמצעות גמ"חים קהילתיים.

5. יצירתיות

• שותף לעסקה – בעיקר בדירות להשקעה; שותף מביא את ההון העצמי, ואתם מנהלים את העסקה.

סיכום: אפשרי, אבל מחייב זהירות

רכישת דירה ללא הון עצמי היא אפשרית, אך אינה מתאימה לכל אחד. היא מחייבת תכנון פיננסי מדויק, הבנה של יכולת ההחזר לטווח ארוך ושקלול כל ההשלכות הכלכליות.

חשוב לזכור: הבנק לעולם לא יממן 100% מעלות הנכס, ולכן כל הלוואה נוספת חייבת להיבחן בזהירות. המפתח להצלחה הוא ליווי מקצועי – יועץ משכנתאות שמכיר את השוק ויודע להרכיב את התמהיל הנכון, להפחית סיכונים ולמקסם את סיכויי ההצלחה.