"במרכז העיר באר שבע קיימת כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית"

אחרי למעלה מ־20 שנות עשייה ציבורית בעיר באר שבע, מתוכן 13 שנים כסגן וכמ"מ ראש העיר ויו"ר ועדת התכנון והבנייה, טל אל־על ממשיך לפעול למען התפתחות העיר — הפעם מהזירה הפרטית. כיום הוא מוביל את הסניף הדרומי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ומאמין כי באר שבע ניצבת בפני פרק חדש של התחדשות עירונית משמעותית.

לדבריו, החברה כבר מקדמת כעשרה מתחמים בעיר בשלבים שונים: "אנחנו נתקלים בהרבה רצון מצד הדיירים לראות שינוי, לצד חששות טבעיים. חלקם חוו בעבר ניסיונות שנכשלו, ולכן הם סקפטיים. התפקיד שלנו הוא ללוות, לעטוף ולהחזיר את האמון שהתחדשות עירונית יכולה לקרות ושהיא הפתרון הנכון עבורם."

אל־על מדגיש כי המודל שבו פועלת החברה נועד לשים את בעלי הדירות בלב התהליך: "אנשים איבדו אמון כי ראו יוזמות שלא צלחו. המודל שלנו שונה – אנחנו עובדים בגישה חברתית, שמבוססת על שקיפות מלאה ועל חיזוק השליטה של בעלי הדירות. כשמבינים שהכוח בידיים שלהם, האמון חוזר."

"על פי אל־על, ההתחדשות העירונית בבאר שבע אינה חלום רחוק. "יש בהחלט סיכוי להתחדשות עירונית בבאר שבע. אני לא אומר שבכל חלקי העיר, אבל במרכז – מהכניסה הצפונית ועד שדרות רגר, כולל שכונות ג' וד' מזרח והמרכז האזרחי – קיימת כדאיות כלכלית אמיתית. זה נובע מהתוכניות שקידמה העירייה בשנים האחרונות, שהביאו ודאות תכנונית לשחקנים בשוק."

בניגוד לתפיסה של תחרות בין יזמים למוסדות העירוניים, אל־על מדגיש שיתוף פעולה הדוק: "אנחנו לא עובדים לבד. תפיסת העולם שלי ושל החברה היא שהמנהלת העירונית היא שותפה אמיתית. מהרשות המקומית, מראש העיר ועד אחרון העובדים, אני רואה נכונות אמיתית לסייע — וזה לא מובן מאליו."

על הביקושים ועל המאבק להטבות מס

בהתייחס לשאלה האם קיים ביקוש ממשי לדירות חדשות בעיר ותיקה, אל־על סבור שהתשובה חיובית: "המוצר של התחדשות עירונית שונה לחלוטין. מדובר בבניינים חדשים בלב העיר, עם נגישות לתחבורה, מוסדות ציבור, מסחר ושירותים. כמעט ואין בבאר שבע בניינים חדשים במרכז העיר – ולכן זה מוצר שיש לו קהל יעד ברור, בעיקר זוגות צעירים ומבוגרים."

בנוגע למאבק של ראש העיר להחזרת הטבות המס לעיר, הוא מציין: "האפליה בין באר שבע ליישובים סביבה זועקת לשמיים. כשהיו הטבות מס, זה יצר שינוי דרמטי. היום המדינה לא סופרת את באר שבע, ולכן אנחנו צריכים להוביל בעצמנו את השינוי – לא לחכות לממשלה."

אל־על מתייחס גם לשאלת שיקום הבניינים שנפגעו במהלך המלחמה: "במקרים שבהם מדובר בבניינים חדשים שניזוקו, אין צורך בתהליך פינוי־בינוי. כאן מדובר בשיקום ושחזור – לא בהוספת זכויות בנייה. המטרה היא להחזיר את התושבים לדירות במהירות, לא לעכב אותם בתהליכים ממושכים."

החברה, הפועלת מאז 2006, נחשבת לאחת המובילות בישראל בתחום ייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי־בינוי. היא פועלת במודל חברתי ייחודי שמעניק לדיירים שליטה מלאה בתהליך – משלב ההתארגנות והקמת הנציגות, דרך קידום התב"ע ועד בחירת היזם. לאורך שנות פעילותה אכלסה החברה כ־1,200 דירות חדשות, אישרה תשע תוכניות פינוי־בינוי, ומקדמת כיום עשרות פרויקטים נוספים ברחבי הארץ, תוך ליווי כ־5,000 משפחות.