שוק הנדל"ן בשנים האחרונות זכה לכינויים ופרשנויות רבות – "בועה", "קיפאון", "חוסר וודאות", "סיר לחץ" ועוד. במקביל ללבטים של רוכשי הדיור עלו עם השנים תוכניות שיביאו לפתרון לכאורה של משבר הדיור - תוכנית "מע"מ אפס" שלא יצאה לפועל, "מחיר למשתכן" שלא מממשת ציפיות, ולאחרונה גם הצעת החוק החדשה-ישנה לאפשר משכנתא של 90% לרוכשי דירה ראשונה עד 1.3 מיליון שקלים.

ברזולוציה המקומית בבאר שבע גם מתבקש מענה. לצד מחירי הדיור המאמירים, יציבותן של הדירות בשכונות הוותיקות בבאר שבע הן רק עניין של זמן, התושבים מייחלים לפינוי-בינוי, ומחכים לפתרון שיוציא אותם מהבור הכלכלי אליו נקלעו. מה הפתרון האמיתי עבור רוכשי הדירות בישראל? וכיצד ניתן לממש את חזון בן גוריון להפריח את הנגב דרך מטרופולין באר שבע?

לשם כך נפגשנו ב"באר שבע נט" עם אלי אביסרור, מבעלי חברת הבנייה "אביסרור משה ובניו", ויו"ר איגוד הקבלנים והבונים בנגב. בריאיון בלעדי, מסביר אביסרור דרך ראות עיניו את מצב שוק הנדל"ן כיום, ומתאר מה לדעתו ניתן ונדרש לעשות על מנת לתקן את הנעשה בשנים האחרונות.

" 'מחיר למשתכן' לא מתאים לנגב"

אנו רואים את חוסר היציבות של שוק הנדל"ן בשנים האחרונות. ירידה בביקושים ובהתחלות בנייה, מנקודת המבט שלך, מה הוביל את השוק למצב הנוכחי?

"הביקושים בשוק החופשי ירדו בגלל שיווק של אלפי דירות בתוכנית 'מחיר למשתכן', שהן דירות בסטנדרט נמוך יותר. אני לא חושב שמחיר למשתכן מתאים לנגב. זוג יכול להתמודד על דירה במרכז ולהרוויח עליה עוד 5 שנים מאות אלפי שקלים יותר, כי שווי הדירות במרכז גבוה יותר. עוד כמה שנים רוכשי 'מחיר למשתכן' בנגב יהפכו ל'משקיעים'. הדירות יופנו להשכרה והזוגות הצעירים יישארו במרכז ולא יבואו לגור בנגב".

"זוכי מחיר למשתכן יהפכו למשקיעים ולא יגיעו לנגב, המדינה חייבת לתת מענקים". צילום להמחשה בלבד: שרון טל

מה דעתך על הסכמי הגג שנחתמו בבאר שבע ובערים נוספות ברחבי הארץ?

"הסכמי הגג מביאים יישובים קטנים למצוקות, מחויבים למדינה לבנות אלפי יחידות דיור, אבל לא מסוגלים לעמוד בכך כלכלית. קבלן נדרש לבנות ואומרים לו שהזוגות הצעירים ינהרו בהמוניהם, ואם זה לא קורה, בסוף הוא נתקע. צריך לזכור שהמדינה גובה 55% מסים על כל דירה שנמכרת, היא המשתכר הראשי, הכסף של הזוגות הצעירים חוזר למדינה דרך הקבלן. במקום להביא תוכניות וירטואליות כמו 'מחיר למשתכן' המדינה צריכה לתת את חלקה ולהוזיל את מחירי הקרקעות כדי שנוכל לבנות ברמה גבוהה, צריך לתת לשוק החופשי להתנהל. מה שקרה עם מע"מ אפס יקרה גם עם מחיר למשתכן, הביקושים יזנקו שוב, אנו כבר מרגישים את זה בעת האחרונה".

מה הפתרון לדעתך שיביא את הזוגות הצעירים לנגב?

"המדינה חייבת לשנות 'פאזה' חזרה לשנת 2000, לתת מענקי התאקלמות לזוגות צעירים ולחייב אותם לגור בנגב 10 שנים, כדי שיקימו כאן את ביתם ויזכו למענק. כמובן שכדי שיישארו צריך במקביל לדאוג לתעסוקה, לחינוך, לפארקים ואפשרויות בילוי. באר שבע אמנם התפתחה מאוד, אבל גם המדינה חייבת להכניס את היד לכיס".

אלי אביסרור "המדינה חייבת לשנות פאזה". צילום: יח"צ

מה דעתך על היוזמה לאפשר 90% משכנתא לרוכשי הדירות?

"לדעתי זה רעיון טוב ומבורך, המדינה נותנת ערבות לבנקים כך שהסיכון לא גדל, והזוגות הצעירים יוכלו לרכוש דירה, בהתאם ליכולתם הכלכלית להחזרי המשכנתא". אומר אביסרור.

נציין בעניין זה כי לאחרונה הועלתה יוזמה לאפשר משכנתא של עד 90% לרוכשי דירה ראשונה בשווי של עד 1.3 מיליון שקלים, מדובר בהצעת חוק שהועלתה בעבר בידי חברת הכנסת אורלי לוי-אבוקסיס, ומועלית שוב הפעם בידי משרדי הממשלה – האוצר והכלכלה. יש כאלו שאף כינו את היוזמה 'כלכלת בחירות' לכנסת הצפויה בשנה הקרובה. הקושי במשכנתא של 90% הוא ההחזרים האסטרונומיים שיידרשו להחזיר הזוגות הצעירים כדי לרכוש דירה, מה שאמנם לא יסכן את הבנקים, אך עלול להוביל את הזוגות הצעירים לבור ללא תחתית.

"על כל דירה שהורסים, צריכים לבנות 7 דירות"

אתה יזם באר-שבעי ותיק. השכונות הוותיקות בבאר שבע משוועות לפינוי-בינוי, מדוע זה לא יוצא לפועל?

"הכדאיות נמוכה מאוד בגלל מחירי הקרקע הנמוכים. על כל דירה שהורסים, צריך לבנות 7 דירות כדי שתהיה כדאיות כלכלית. זה יוצר מצב שבמגרשים קטנים ובלי תשתיות מתאימות, אי אפשר ליישם את זה".

"צריך לתת פיצוי ליזם כדי ליצור כדאיות כלכלית לפינוי-בינוי". צילום: שרון טל

מה ניתן לעשות כדי להוציא לפועל פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות בבאר שבע?

"צריך לתת פיצוי מסוים ליזם כדי ליצור כדאיות כלכלית. יש דבר שנקרא השלמות קרקע. אם כיזם אני מבצע פינוי-בינוי ונדרשות 200 דירות כדי ליצור כדאיות כלכלית, אז נותנים לי לבנות על המגרש הנוכחי לדוגמה 80 דירות, ואת השאר נותנים לי לבנות בשטח אחר בעיר. זה קורה היום בקריית משה ברחובות, מדברים על ליישם את זה גם בבאר שבע".

אנו נחשפים למקרים רבים של תאונות עבודה בענף הבנייה, מה ניתן לעשות כדי לצמצם את התופעה?

"בשנים האחרונות המודעות לנושא גדלה מאוד, ואנו רואים גם התייחסות רצינית של היזמים לנושא עם אתרים מגודרים ומעקות כנדרש. למרות כל זאת יש תאונות, שרובן בסופו של דבר הן טעויות אנוש של העובדים.

הבעיה היא משמעת. צריך להמשיך בהכשרות לעובדים, ולהעלות את המודעות בקרב הפועלים עצמם. זה משהו שאנחנו פועלים למענו המון באיגוד הקבלנים, עורכים כנסים והכשרות נאמני בטיחות, השתלמויות על עבודה בגובה, נוקטים באמצעים רבים כדי שהעובדים שלנו יחזרו בשלום הביתה".

"הבעיה היא משמעת, משקיעים המון בהכשרות". צילום: שרון טל

בין היתר, מסביר אביסרור על חשיבות פעילות איגוד הקבלנים בנושא "באיגוד הקבלנים כ-300 חברים, בין הגדולים בהתאחדות בוני הארץ עם נציגויות בנשיאות הארצית. יש למילה שלנו משמעות. אחת לחודש יש לנו פעילות במועדון, ודנים בכל הנושאים הקשורים בסדר היום עם טובי המומחים בתחום.

גם בתחום של ענף הבנייה כמובן, עורכים פעילויות רבות – ערבי הכשרה, השתלמויות בשוטף, עובדים מול גופים, ספקים ורשויות מקומיות. אני מזמין קבלנים נוספים להצטרף אצלנו, לאחדות שלנו יש תרומה משמעותית ויחד נוכל להגיע להישגים רבים".

מילים לסיכום?

"הייתי מאוד רוצה שהשוק יתייצב. אני מקווה שהממשלה תפנים את המצב, תיתן את המענקים לזוגות הצעירים, תוזיל את מחירי הקרקעות, ותפעל לטובת פיתוח הנגב. זה הבית שלנו". 

מה צופן שוק הנדל"ן לעיר באר שבע? נמשיך לעקוב. צילום: שרון טל