למה יזמים מבאר שבע והדרום לוטשים עיניים לעבר פרויקט תע"ש השלום בתל אביב?

במילים אחרות, תעשייה הצבאית השלום אינה נתפסת כעוד נקודת פיתוח נקודתית, אלא כמהלך אורבני רחב היקף. דווקא עבור יזמים מבאר שבע והדרום, שמכירים היטב את היתרון שבהשקעה מוקדמת באזורים עם פוטנציאל שינוי דרמטי, מתחם תע"ש השלום מייצג שילוב שקשה להתעלם ממנו - קרקע משמעותית, מיקום מרכזי, תכנון מתקדם ועירוב שימושים מלא.

מיקום שמדבר בשפה של ביקוש אמיתי

הגורם הראשון שמסביר את העניין של יזמים מהדרום בפרויקט תעש השלום הוא המיקום. מתחם תע"ש השלום יושב בסמיכות לאזורי התעסוקה החזקים ביותר במטרופולין - מגדלי עזריאלי, ToHa, מגדלי אלון, צירי התעסוקה של נחלת יצחק ומוקדי מסחר מרכזיים באזור השלום. כאשר יזם מבאר שבע בוחן פרויקט בתל אביב, הוא אינו מחפש רק כתובת טובה, אלא סביבה שיכולה להחזיק ערך לאורך שנים. הקרבה הישירה למרכזי תעסוקה, למסחר ולתחבורה המונית מעניקה למתחם השלום יתרון מהותי לעומת אזורים אחרים בעיר שבהם נותרו פחות קרקעות בהיקף כזה.

עבור יזמים מהדרום, שבחלקם בנו את צמיחתם על זיהוי מוקדם של מוקדי ביקוש, מתחם תע"ש תל אביב מספק תמונה ברורה מאוד: זהו אזור שכבר נהנה מביקוש תעסוקתי ומסחרי, אבל במקביל עדיין מצוי בשלב שבו נוצרת שכונה חדשה כמעט מאפס. זהו שילוב נדיר בתל אביב.

לא רק מגורים - שכונה בוטיקית של עירוב שימושים

אחת הסיבות המרכזיות לכך שהתעשייה הצבאית תל אביב מסקרנת יזמים מחוץ למרכז היא העובדה שלא מדובר במתחם מגורים מנותק, אלא בשכונה בוטיקית עם עירוב שימושים של ממש. לפי הוראות התוכנית, המתחם מחולק לשניים - מתחם למגורים ומתחם למגורים בשילוב מסחר ותעסוקה. בנוסף למגורים, התוכנית מדברת על תוספת שטחי תעסוקה, חזיתות מסחריות, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

מבחינת שוק הנדל"ן, זהו נתון קריטי. יזמים מבאר שבע והדרום מכירים היטב את המגבלות של פרויקטים שבהם כל הערך נשען רק על דירות. כאן, לעומת זאת, תוכנית תע"ש השלום נשענת על כמה מנועי ערך במקביל - מגורים, מסחר, משרדים, מוסדות ציבור, חינוך ותחבורה. המשמעות היא פרויקט בעל עומק כלכלי רחב יותר ויכולת משיכה לקהלים מגוונים יותר.

האטרקטיביות של מכרזי רמ"י חיזקה את המסר לשוק כולו

גם המכרזים שכבר נסגרו במתחם תע"ש השלום שידרו לשוק מסר ברור. במאי 2024 הודיעה רשות מקרקעי ישראל כי אקרו נדל"ן וגיל קטיה בנה זכו בשני מתחמים לבניית 528 יחידות דיור. לפי הודעת רמ"י, הזוכות ישלמו יחד כ-644 מיליון שקל, ובנוסף כ-67 מיליון שקל הוצאות פיתוח. מתחם א' כולל 364 יחידות דיור, ומתחם ב' כולל 164 יחידות דיור, כאשר שני המתחמים מיועדים לבנייה רוויה עם חזית מסחרית.

מבחינת יזמים בבאר שבע ובדרום, אלו מספרים שמאשרים שהשוק מזהה במתחם השלום פוטנציאל אמיתי. כשחברות גדולות מוכנות להיכנס בהיקפים כאלה, על קרקע שאינה זולה, זה מעיד על רמת אמון גבוהה בעתיד המקום. יזמים מנוסים לא בוחנים רק את המחיר ששולם - הם בוחנים את עצם הנכונות של השוק להיכנס, את היקף התחרות, ואת ההבנה שמדובר בלוקיישן שלא חוזר על עצמו לעיתים קרובות.

מוצר שמתאים לקהלים רחבים - וזה מושך הון חיצוני

עוד סיבה לכך שפרויקט תע"ש השלום מושך עיניים מהדרום קשורה למגוון המוצרים שבו. לפי התכנון, חלק מן הדירות במתחם יהיו דירות קטנות בשטח של 50-70 מ"ר, לצד בנייה מגוונת הכוללת מבנים בני 7-9 קומות, מגדל בן 23 קומות ומגדל בן 52 קומות. המגוון הזה יוצר אפשרות לפנות לכמה שווקים במקביל - זוגות צעירים, משפרי דיור, משקיעים, שוכרים ודיירים שמחפשים קרבה למרכזי התעסוקה.

יזמים מבאר שבע ומהדרום רגילים לא פעם לעבוד בשווקים שבהם המוצר ממוקד יותר. כאן, במתחם תע"ש השלום, הם רואים מוצר נדל"ני מורכב ובשל יותר - כזה שמייצר גמישות מסחרית ושיווקית ומגדיל את פוטנציאל הספיגה העתידי. גם העובדה שכבר קודם במתחם פרויקט להשכרה ארוכת טווח בהיקף של מאות יחידות דיור מחזקת את ההבנה שמדובר לא רק במכירה נקודתית של דירות, אלא במרחב שמסוגל לתמוך בכמה מודלים של מגורים במקביל.

תחבורה שמקטינה מרחקים ומגדילה ערך

יזמים מהדרום רגילים לחשוב במונחים של נגישות. לכן, אחד המרכיבים המשכנעים ביותר בפרויקט תעשייה צבאית השלום הוא התחבורה. לפי הפרסומים על המתחם, תע"ש השלום ממוקם כחמש דקות הליכה מתחנת רכבת השלום ומהקו האדום של הרכבת הקלה, ובנוסף מתוכננות בסביבה שתי תחנות מטרו עתידיות. לכך מצטרפת הקרבה לנתיבי איילון, לדרך השלום ולמרכז התחבורתי המתפתח של אזור השלום.

מבחינת נדל"ן, זהו לא פרט טכני אלא מנוע ערך מרכזי. אזור המחובר לרכבת כבדה, רכבת קלה ומטרו עתידי ייהנה מביקושים רחבים יותר מצד רוכשים, שוכרים, עסקים ומעסיקים. יזם שמגיע מבאר שבע מבין היטב את המשמעות של פרויקט שיושב על צומת תחבורתי אמיתי - במיוחד כאשר הוא משולב באזור משרדים, מסחר ופנאי.

מוסדות חינוך, מסחר ופנאי - לא עוד אוסף בניינים

יזמים רבים מן הדרום אינם מסתכלים רק על מספר הדירות, אלא על היכולת של המקום להפוך לשכונה חיה. בהקשר הזה, מתחם תע"ש השלום מציע תמונה ברורה יותר מאשר פרויקטים רבים אחרים. לפי הפרסומים על התכנון, יוקמו בו גם מוסדות חינוך כמו בית ספר וגן ילדים, לצד מבני ציבור נוספים. במקביל, הקרבה לעזריאלי, למסחר הקיים באזור, ולשטחי המסחר המתוכננים בקומות הקרקע יוצרת מעטפת שלמה של חיים עירוניים.

במונחים של יזמות, זה בדיוק מה שמייצר ערך ארוך טווח. לא רק בניין חדש, אלא מרחב שמסוגל לתפקד כשכונה בוטיקית - עם מגורים, חינוך, מסחר, תעסוקה ותחבורה. זהו מודל שמדבר במיוחד ליזמים שמחפשים לא רק "להיכנס לתל אביב", אלא להיכנס לנקודה שיש לה היגיון תכנוני וכלכלי רחב.

למה דווקא יזמים מבאר שבע והדרום?

התשובה הפשוטה היא שיזמים מהדרום מגיעים פעמים רבות עם ראייה חדה של פערי ערך. הם מכירים שווקים מתפתחים, יודעים לזהות מתי אזור עובר מהגדרה של "פוטנציאל" להגדרה של "מהלך שכבר התחיל", ומבינים היטב את החשיבות של כניסה מוקדמת למתחם שמאגד כמה שכבות של ביקוש. תע"ש השלום בתל אביב מספק להם בדיוק את זה - מיקום יוצא דופן, עתודת קרקע משמעותית, תכנון של 55 דונם, 1,097 יחידות דיור, חזיתות מסחריות, מוסדות ציבור, נגישות תחבורתית ומעטפת חזקה של מרכזי תעסוקה.

בסופו של דבר, מתחם תע"ש השלום אינו מושך עניין רק בגלל השם או הגודל. הוא מושך עניין מפני שהוא מגלם את מה שהשוק אוהב לראות - שכונה חדשה בלב אזור ביקוש, עם עירוב שימושים אמיתי, חיבור מיידי למרכז העסקים של תל אביב, ותשתית תכנונית שמדברת לא רק על דירות אלא על אורח חיים שלם. לכן אין פלא שגם יזמים מבאר שבע והדרום בוחנים מקרוב את מפעל תע"ש תל אביב לשעבר ואת מה שקם במקומו - לא כעוד פרויקט, אלא כמהלך נדל"ני מהחשובים שנבנים כיום במרכז הארץ.