התחדשות עירונית בבאר שבע? חכו 37,291 שנה

העיר באר שבע עוברת התפתחות אדירה בשנים האחרונות, מאות בניינים נבנים בה, פרויקטים יוקרתיים ושכונות חדשות, אך מה קורה למבנים הישנים? אלו נותרים מאחור, מתפוררים ומשוועים להתחדשות עירונית או בשמה הידוע – תמ"א 38, אם בדמות חיזוק המבנה (38/1), הריסתו ובנייה מחדש (38/2) או הריסת שורת מבנים לצורך פרויקט רב מימדים – פינוי בינוי. אך כמה זמן יאלצו לחכות תושבי השכונות הוותיקות בבאר שבע עד להתחדשות העירונית? התשובה מטרידה: למעלה מ-37 אלף שנה.

מגדילים - הארגון הישראלי להתחדשות עירונית בחן את קצב ההתחדשות של 30 ערים בישראל בעשור האחרון, בהתאם למספר הבקשות שאושרו וההיתרים שהונפקו עד כה, ומידת הזמן שידרש לחדש את העיר כולה, בהתאם לקצב ההתחדשות הנוכחי.

ממצאי הדו"ח העלו כי באר שבע במקום ה-29 מבין הערים שנבדקו, ואחוזי ההתחדשות בה שואפים לאפס. בבאר שבע ניתנו רק 20 היתרי בנייה לתמ"א 38 בעשור האחרון, לעומת 74,581 דירות הקיימות בעיר. בהתאם לקצב ההתחדשות הנוכחי, עולה מהדו"ח כי תושבי באר שבע יאלצו לחכות 37,291 שנה עד להתחדשות עירונית מלאה של העיר. התמונה העגומה נמשכת בעוד שמרבית הפרויקטים ששווקו בעיר הם בשכונות חדשות כמו נווה זאב, רמות, ו-6 שכונות נוספות העתידות להיבנות בשנים הקרובות. כל זה מתרחש בזמן שהשכונות הוותיקות ממשיכות להתפורר, ותושביהן משוועים להתחדשות עירונית. בדו"ח מציינים כי לא כל הדירות בערים השונות הם בעלות פוטנציאל התחדשות עירונית, אלא רק אלה שנבנו לפני 1982. עוד מציינים בדו"ח כי מדובר במדד כללי שנותן תמונה כללית בנוגע לקצב ההתקדמות.

מדוע נושא תמ"א 38 לא מתקדם בבאר שבע?

על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, בשנים 2005-2016, 7,000 דירות באזור המרכז עברו שיפוץ תמ"א 38/1, אך בבאר שבע – רק 20. הסיבה להבדל הגדול – כדאיות כלכלית. עלות הקרקע בבאר שבע זולה יותר ביחסית לאזור המרכז ולכן מעדיפים הקבלנים לבצע תמ"א 38 באזורים שיניבו להם יותר רווח. מנגד, כן בוצעו ומבוצעים פרויקטים בודדים של התחדשות עירונית בעיר באר שבע, כמו בשכונה ג', בה נבנו מספר פרויקטים בשנים האחרונות. הקושי בביצוע תמ"א נובע בראשיתו מהצורך להחתים את הדיירים ולגרום להם לעבור מבתיהם לתקופה ארוכה, קושי בירוקרטי אותו הקבלנים לרוב לא מצליחים לממש מול הדיירים.  

מיהן הערים המתחדשות ביותר?

הבדיקה של הארגון הישראלי להתחדשות עירונית מבוססת על נתוני משרד השיכון לגבי מספר ההיתרים ואישורי הבקשות ומספר הדירות בכל עיר המבוסס על נתוני הלמ״ס. לפי הממצאים, רמת גן היא העיר המתחדשת ביותר בישראל כאשר 11.5% מהדירות בעיר ייבנו או נבנו במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. מהמחקר עולה כי מספר הדירות שנכללו בפרויקטים שהבקשות שלהן אושרו או קיבלו היתר ברמת גן בעשור האחרון עומד על 7,101, זאת לעומת 61,613 דירות הקיימות בעיר. מהבדיקה עולה כי במידה וקצב ההתחדשות העירונית ברמת גן ישמר, ייקח 87 שנים לחדש את כלל הדירות בעיר. יש לציין כי בשנים האחרונות היקף הבניה בהתחדשות עירונית ברמת גן הואט, והתושבים בעיר זועמים על כך שהזמן הלוקח לקדם ולאשר פרויקט התחדשות עירונית הוארך במידה רבה.

במקום השני בדירוג הערים המתחדשות בישראל נמצאת רעננה עם 8.1% מהדירות בעיר שבקשתן אושרו או הונפק היתר לבניית הדירות בעשור האחרון במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. קצב ההתחדשות ברעננה באופן מלא צפוי להסתיים בתוך 123 שנים. ברעננה בנויות 23,841 דירות ומתוכן 1,935 נכללות בתכנית תמ"א 38 שאושרה או ניתן לה היתר.

הרצליה ניצבת במקום השלישי עם 5.2% מהדירות בעיר שבקשתן לקידום פרויקט התחדשות עירונית  אושר או כבר ניתן היתר בנייה. בהרצליה נבנו 34,475 דירות מתוכן 1,794 דירות הן במסגרת פרויקט התחדשות עירונית שאושר או ניתן היתר. קצב ההתחדשות בהרצליה עומד על 192 שנה עד לחידוש מלא של דירות המגורים בעיר.

העיר תל אביב נמצאת במקום ה-17 בלבד במדד ההתחדשות העירונית, כאשר בעשור האחרון היא אישרה או העניקה היתרי בניה ל-2,491 דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, זאת לעומת כמעט 200 אלף דירות שקיימות בעיר (שיעור של 1.2% בלבד).

ירושלים נמצאת בתחתית דירוג הערים המתחדשות בישראל, זאת לאחר שהעניקה בעשור האחרון 816 היתרי בניה או אישורים לדירות בפרויקטי התחדשות עירונית, לעומת 216 אלף הדירות הקיימות בעיר (שיעור של 0.4% בלבד). התחדשות מלאה של ירושלים בקצב זה תיקח עוד 2,650 שנה.

בן מסינג, מייסד ובעלי "מגדילים", מציין כי: "ארגון מגדילים שם לעצמו למטרה להביא לחזית העשייה את כל המתרחש בזירת ההתחדשות העירונית בארץ. תמונת המצב העגומה מדברת בעד עצמה, ומסבירה עד כמה מהותי  לקדם את התחום, לקצר את התהליכים ולפעול להסרת חסמים בירוקרטיים. לא מדובר רק בכורח המציאות, לפיה לא נשארו קרקעות זמינות לבנייה למגורים בערי ישראל או בצורך לחזק מבנים. בוודאי שלא מדובר באינטרסים יזמיים כאלו ואחרים. מדובר חד משמעתי בצו השעה הקורא לחידוש המרקמים האורבניים הוותיקים, העלאת איכות החיים בשכונות והערכות לקראת תכנון ערי העתיד. מאחר והמדינה טרם הצליחה לתת הפתרון האולטימטיבי, חשוב לנו להשמיע את דעת הקהל ולעלות את הנושא לסדר היום הציבורי, במטרה להשפיע ולהוביל שינוי".