שדרות רגר: 450 דירות במגדלים עד 25 קומות

שדרות רגר הן ציר ראשי בעיר באר שבע בו חולפים עשרות אלפי תושבים מדי יום לצורך עיסוקיהם השונים. כעורק ראשי של העיר, מייעדת תוכנית המתאר החדשה של עיריית באר שבע לבצע מהפך בשדרה בדמות מגדלים גבוהים למגורים לצד שדרות מסחריות ומרכזי עסקים.

רבים מתושבי העיר מכירים את גבעות החול מול בית החולים סורוקה, שבמשך שנים שימשו כחניה בלתי מוכרזת למבקרים באזור. לפני מספר שנים גודר השטח למטרת בנייה, אך עד לאחרונה התחרו קבלנים שונים על זכויות הבנייה בשטח, בו לבסוף זכתה חברת ש.י.א רפאל פרויקטים.

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) סגרה לאחרונה מכרז קרקע לבניית 260 יחידות דיור על השטח החולי בשדרות רגר מול בית החולים סורוקה, המשתרע על שטח של כ-21 דונם. על פי המכרז הנוכחי, תקבל החברה זכויות בנייה בהיקף של 260 יחידות דיור, ותחוייב לקדם תב"ע חדשה להגדלת מספר היחידות ל-450 יחידות דיור, בסמוך לשטחי מסחר ומוסדות ציבור במגרש אחד.

53,000 מ"ר למגורים, 3,000 מ"ר למסחר, 2,000 מ"ר לצרכי ציבור

לפי חוברת המכרז, מדובר במגרשים 953, 954, 955 הצמודים אחד לשני בשדרות רגר פינת מצדה/ביאליק. על פי הנחיות עיריית באר שבע כפי שפורטו במכרז של רשות מקרקעי ישראל, לכל אחד מהשטחים תותר בנייה שונה של מספר יחידות. יחד צפויים לקום בשטח החולי 3-4 מגדלים שיכללו 450 יחידות דיור.  

על המגרשים יקומו מגדלים בגובה של 20-25 קומות, כאשר במגרש אחד (953) תותר בנייה של 120 יחידות דיור בגובה מקסימלי של 20 קומות, במגרש השני (954) תותר בנייה של 160 יחידות דיור בגובה מקסימלי של 24 קומות, ובמגרש השלישי (955) תותר בנייה של 170 יחידות דיור בגובה מקסימלי של 25 קומות למגדל. המגדלים יכללו חנייה תת קרקעית בשטח כולל של 37,000 מ"ר, ובנוסף מיועדים הבניינים לכלול 3,000 מ"ר למסחר, ו-2,000 מ"ר לצרכי ציבור.  המגדלים יכללו דירות 4-5 חדרים גדולות בשטח מינימלי של 108 מ"ר לדירת 4 חדרים, ו-118 מ"ר לדירת 5 חדרים. לדירה ששטחה עד 120 מ"ר תוקצה חניה למגורים לפי תקן של 1.5 מקומות חניה. לדירה ששטחה 120 מ"ר ומעלה יוקצו 2 מקומות חניה. הבניינים יתוכננו לפי עקרונות בנייה ירוקה.

ומה לגבי צירי התנועה?

ציר מצדה –רגר – ביאליק פקוק מאוד בשעות העומס, כך שתוספת של כ-800 מכוניות לצירי התנועה מהמגדלים החדשים עלולים לגרום לפקקי ענק איומים באזור, בדומה למתרחש מדי בוקר בשכונות רמות, נווה זאב, ושדרות טוביהו. לזאת יש להוסיף 147 יחידות דיור שיבנו בפרויקט "הבלוק" במרכז הנגב, ומהווים תוספת של כ-200 מכוניות לאזור. כך, צפוי להתגבר העומס על ציר שדרות רגר עם תוספת של למעלה מ-1,000 מכוניות לאזור מהבנייה הסמוכה.

כיצד יקלו על העומס? לפי תרשים התכנון התנועתי שהוצג לרמ"י על ידי עיריית באר שבע, מתוכננים בשדרות רגר מספר שינויים תנועתיים - עדכון צומת רגר-מצדה בעקבות ביטול דרך שירות בקטע מצדה בן גוריון, דרך שירות שתשתלב במתחם הבנוי החדש. מהצד השני של שדרות רגר יוארך הנתיב לפנייה ימינה הצמוד לבית החולים סורוקה. תחנות אוטובוס וכבישים יוזזו בהתאם.

המלחמה על שדרות רגר

במכרז להקמת המגדלים זכתה כאמור חברת ש.י.א רפאל פרויקטים, זאת לאחר שהציעה סכום רכישה עצום לקרקע של 66 מיליון שקלים (לא כולל מע"מ), סכום הגבוה פי שישה מהשומה שקבעה רמ"י למגרש על סך 10.61 מיליון שקלים. בנוסף תשלם החברה לרמ"י סכום עלויות פיתוח של 103.12 מיליון שקלים, כך שהסכום שתצטרך לשלם לרמ"י לבסוף הוא כ-180.9 מיליון שקלים בעבור הקרקע והפיתוח, כולל מע"מ.

נציין כי ההצעות המתחרות שהוגשו גם הן היו גבוהות. הצעה אחת הייתה גדולה פי 4 מהשומה המקורית ועמדה על 41.5 מיליון שקלים, והצעה נוספת הייתה על סך 18 מיליון שקלים – גדולה כמעט פי שניים.

ההצעות הגבוהות שהוגשו למכרז מעידות על הביקוש הרב לבנייה בשדרות רגר (במסגרת השוק הפרטי ולא במחיר למשתכן), בשל קרבת האזור המיועד לבנייה למוסדות ציבור ומוקדי מסחר כמו בית החולים סורוקה, מרכז מורים ועיריית באר שבע, וכמו כן בשל היותו יעד נחשק להשקעה בשל קרבתו לאוניברסיטת בן גוריון, שם שוק השכירות לסטודנטים ממשיך לשגשג.

העתיד של שדרות רגר – מגדלים גבוהים ומרכזי עסקים

תוכנית המתאר החדשה לעיר באר שבע שמה דגש משמעותי על התחדשות עירונית ופינוי בינוי בשדרות הראשיות בעיר. על שדרות רגר מתוכנן פינוי-בינוי מסיבי והקמה של מגדלים גבוהים מחד, ומאידך הפיכת המרכז האזרחי למוקד משגשג משולב מסחר ותעסוקה, לצד מלונאות, פנאי וגנים ציבוריים. ככלל, מייעדת תוכנית המתאר הקמה של 13,100 יחידות דיור ומענה לאוכלוסייה של כ-340,000 נפש עד שנת 2030, וזאת כחלק מתהליך הפיכתה של באר שבע למטרופולין.