כך פיזור הכנסת משפיע על תחום הדיור

 "הכנסת מתפזרת ומדינת ישראל הולכת לבחירות נוספות. ההשפעה של מערכת הבחירות אינה מתייחסת רק למשבר הפוליטי, למצב הכלכלי ולווירוס הקורונה והשפעותיו הנרחבות, אלא ובעיקר על תחום אשר נוגע כמעט בכולנו, תחום הדיור". 

אז כיצד ישפיעו בחירות רביעיות על שוק הנדל"ן?

היעדר משילות גם בנדל"ן – יוצרת ירידה של למעלה מ - 35 אחוז בהתחלות הבנייה לפי הלמ"ס:

היעדר המשילות שמאפיינת את הממשלה הנוכחית אשר עסוקה בעיקר במריבות ובמחלוקות כמעט בכל נושא אפשרי, מגיעה גם לשוק הנדל"ן. מצד אחד נעשו שלוש פעולות משמעותיות מאוד מאז הקמת הממשלה הנוגעות לתחום הנדל"ן:

• הורדת מס הרכישה לחמישה אחוז בלבד על רכישת דירה שנייה.
• הגדרת ענף הנדל"ן כענף חיוני לאור משבר הקורונה והמשך עבודה סדירה באתרי הבנייה.
• אישור תוכניתו של השר ליצמן למודל "רמזור" אשר מחלקת את הארץ לאזורי יוקרה, ביקוש ופריפריה ומתן מענקים למחוסרי דיור בפריפריה ( כאשר לא ברור מהו המקור התקציבי לתוכנית בהיעדר תקציב מאושר לשנים 2021-2020).

אולם הקיפאון בממשלה נוגע גם לקיפאון בוועדות התכנון שאישרו לפי הלמ"ס כ-35 אחוז יחידות פחות מהיעד הממשלתי מול שנה קודמת. עם היציאה המתוכננת לבחירות אפשר להניח כי בתשעת החודשים הקרובים המחסור בדירות רק ילך ויגבר ועד שתהיה תוכנית חדשה בשנת 2022. 

עלייה של 0.4 אחוז במחירי הדירות לפי הלמ"ס כלומר קצב שנתי של למעלה 5 אחוז בהימשך המצב הקיים:

על אף משבר הקורונה והעובדה שלמעלה מ - 1 מיליון עובדים נמצאים בחל"ת / מפוטרים וסגר שלישי על הפרק, מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות. לפי הלמ"ס מדובר בקצב שנתי של לפחות 5 אחוז. כלומר דירה ממוצעת שערכה הכספי כעת הוא 2 מיליון ₪ תעלה לפחות בעוד מאה אלף ₪ עד לסוף השנה הבאה. הסיבות לעליית המחירים נעוצות בביקוש שעולה על ההיצע בעיקר באזורי הביקוש, התייקרות במחירי הקרקעות ובמחירי הביצוע ובמיעוט של קרקעות חדשות לשיווק בבעלות המדינה.

לפי דיווחי הלמ"ס - כמות הדירות החדשות שנמכרו ברבעון האחרון היא הגבוהה ביותר בעשור האחרון למרות משבר הקורונה!

מכירת הדירות החדשות בתקופה הנוכחית נמצאת ברמתה הגבוהה ביותר בעשור האחרון. בין החודשים אוגוסט לאוקטובר נמכרו 10,500 דירות חדשות מקבלנים כאשר למעלה מ 4,000 מהן נמכרו במהלך חודש אוקטובר 2020! ( כלומר בתקופת הסגר ) מדובר על תקופת גאות נדל"נית שנראית קצת לא הגיונית, לאור משבר הקורונה והשפעותיו הכלכליות והבריאותיות.

אז איך זה קרה? עסקאות רבות נסגרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וגם בפריסליים גדולים שבהם נמכרו מאות יחידות דיור בעיקר לפלח של משקיעים שכאמור חזרו לשוק לאחר הורדת שיעור מס הרכישה. כמו כן, ראינו הסתערות של זוגות צעירים שמבינים שתוכנית מחיר למשתכן מסתיימת והם חוששים מעליית מחירים עתידית ולכן זה הזמן לרכוש דירה.

הקורונה הביאה גם משפרי דיור רבים שהתלבטו אם לרכוש דירה, לחזור לשוק הנדל"ן ולרכוש דירה חדשה כל עוד מחיר דירתם הקיימת לא ירד ( להפך המחיר אף עלה לפי הלמ"ס) כאשר השהייה הארוכה בבית בעת הסגר דחפה להחלטה לרכוש דירה חדשה שמתאימה לחיים לצד הקורונה, פתיחה וסגירה של המשק ועבודה מהבית. דירות רבות נקנו ליד הים, ליד פארקים ומרחבים פתוחים, דירות עם מרפסות גדולות וגינות זכו לעדנה גבוהה, למרות המחירים הגבוהים יחסית מול דירה טיפוסית בכל פרויקט.

בנוסף, החלטת בנק ישראל להגדיל את מרכיב הפריים במשכנתא ל 2/3 תביא להוזלה ממוצעת של כ-500 ₪ עבור מי שלווה מהבנק כספי משכנתא של מיליון ש"ח בגובה החזר החודשי! כלומר החלטה זו תוביל לכך שאזרחים נוספים יחליטו לרכוש דירות, כיוון שגובה ההחזר החודשי יורד באופן משמעותי.

מסתמן כי ההחלטה אשר תיכנס לתוקף באופן מידי, תוביל לגל של מחזורי משכנתאות לצד רכישה מוגברת של דירות לאור ההחזר החודשי של המשכנתא שהוא נמוך יותר. ההערכות בענף הנדל"ן הן שמהלך זה צפוי להצית את הביקושים בשוק הדיור וזאת לאחר שבשנים האחרונות ממשלת ישראל ניסתה להתערב באופן מלאכותי בשוק. הן בהגבלת מרכיב הפריים, כדי לא לעודד משקיעים לרכוש דירות (במקביל לעליית מס הרכישה ל 8 אחוז על דירה שניה) ומתוך הרצון לא לפתח בועת נדל"ן בשוק הנדל"ן בישראל והן כדי למנוע מלווים רבים חלילה לא לעמוד בהחזר החודשי אם ריבית הפריים תתייקר. בפועל בעשור האחרון ריבית הפריים ירדה מ 4.75 אחוז ל 1.6 אחוז בחודשים האחרונים. 

חזרת המשקיעים לשוק לאור הפחתת שיעור מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה – גרמה לעלייה של למעלה מ 80 אחוז ברכישות המשקיעים לעומת התקופה הקודמת.

הורדת שיעור מס הרכישה מ – 8 ל – 5 אחוזים בלבד על ידי השר כץ נעשתה במטרה לעודד רכישות להגדיל הן את הפעילות בשוק והן את הכנסות של המדינה מעסקאות נדל"ן.

ענף הנדל"ן הוא ענף מחולל - כלומר הוא זה שמשפיע על פעילותם של ענפים אחרים במשק. כאשר לקוח רוכש דירה הוא קונה גם כסף מהבנק (משכנתא), ריהוט מוצרי חשמל ועוד. רכישה מוגברת של דירות מניעה את המשק ומסייעת לעוד ועוד ענפים נלווים. 

לכן, הליכה לבחירות בעת הזו משמעותה הקפאה של תוכניות חדשות לתחום המגורים, היעדר תקציב לסיוע לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, כוחות השוק. הליכה לבחירות בעת הזו והיעדר תקציב לשנים 2020 2021 לא מאפשרת הוצאת כספים לטובת קידום תוכניות חדשות לתחום המגורים. בתקופה זו הממשלה תתפקד כממשלת מעבר ותהיה עסוקה בניהול מכוח האינרציה. וזאת גם בהיבט הכלכלי כאשר התקציב החודשי מתבסס על תקציב 2018 מחולק ל 12 חודשים ללא גידול מתבקש בהיעדר תקציב והחלטה על הגדלתו / הקטנתו וניהול מקורותיו לצד ההוצאות והכנסות .

כשהכל מתנהל מכוח האינרציה בתקווה לכינון ממשלה חדשה, אין לנו למה לצפות, אלא להמשך ההתייקרות בשוק הדיור, המשך הירידה בהתחלות הבנייה, המשך מוגבר של רכישות על ידי משקיעים ומשפרי דיור. ולצערי מצב של הגדלת הפערים החברתיים בין אלו שיכולים לרכוש דירה לבין אלו שאין להם יכולת זו, הזנת מחוסרי הדיור, הזוגות הצעירים וזכאי הדיור הציבורי. בעת הזו כוחות השוק קובעים את מחירי הדירות, כאשר בשוק שבו הביקושים עולים משמעותית על ההיצע הכיוון הוא ברור. 

הליכה לבחירות בעת הזו, כאשר אין מלאי של דירות, אין תוכניות ארוכות טווח ואין חשיבה לטווח הרחוק, תמשיך להזניח את הזוגות הצעירים, את מחוסרי הדיור ותאפשר לכוחות השוק לקבוע את המחירים. כאשר אנו מבינים שאין מספיק דירות חדשות לביקוש הטבעי בשל הגידול של האוכלוסייה במדינת ישראל, הנתונים הללו יובילו לגל התייקרויות נוסף בשנה הקרובה.

אם לנסות להיות אופטימיים תוכנית חדשה הקשורה לתחום המגורים תאושר רק בשנת 2022. אם מביאים בחשבון בחירות שיתקיימו בחודש מרץ, הקמת ממשלה חדשה בחודש יוני ( אם תהיה הכרעה בין המחנות כלל לא בטוח ),100 ימי חסד לשר שיכון חדש בחודש אוקטובר וחקיקה נדרשת בכנסת שתיקח עוד שישים ימים, נגיע לכך שבמקרה הטוב מישהו בממשלה יתייחס לנושא הדיור רק בעוד שנה.

שנה אזרחית מוצלחת !