הצעירים מגיעים, ההכנסה לא תמיד – מיתוס התשואה בקרב שכונות הסטודנטים

באר שבע, שנחשבת לבירת הסטודנטים של ישראל בזכות אוניברסיטת בן-גוריון, מובילה את רשימת התשואות הגבוהות במדינה — אך הנתונים המלאים מציגים תמונה מורכבת בהרבה.

שכונה ד׳, המזוהה עם ריכוז סטודנטים מהגבוהים בארץ, מציגה תשואה ממוצעת של 4.16%, הגבוהה ביותר בישראל. לכאורה מדובר בנתון מפתה למשקיעים, אך מאחורי המספר מסתתרים סיכונים לא מבוטלים.

השכונה מונה כמעט 19 אלף תושבים, כשיותר משליש מהם (33.4%) צעירים בגילי 20–29 — קהל היעד הקלאסי להשכרה. אך לצד הביקוש, גם ההיצע עצום: כ־10,782 דירות, שמתוכן 68% מושכרות, כלומר מעל 7,300 דירות המתחרות על אותם שוכרים. לפי נתוני מדלן, בשנת 2024 נרשמו בשכונה כ־400 דירות ריקות – שיעור של כ־5% – הנתון הגבוה בישראל הן באחוזים והן במספר מוחלט.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסביר כי “הקרבה לאוניברסיטה והמחירים הנמוכים  כ־13,500 ש״ח למ״ר בממוצע – בהחלט מושכים משקיעים, אך מי שמתעלם מהבעיות החברתיות, הפשיעה וממדד סוציו־אקונומי של 2.2 בלבד – עלול למצוא את עצמו עם דירה ריקה חודשים ארוכים”.

גם שכונה א׳ מציגה תשואה גבוהה של 4.15%, אך עם אוכלוסייה קטנה יותר (8,400 תושבים, מתוכם רק כ־1,800 צעירים). שכונה ג׳ רושמת תשואה של 3.63%, ואילו שכונה ב׳ עומדת על 3.41%. שתיהן נהנות מביקוש סטודנטיאלי נאה, אך עם רמות תשואה מתונות יותר — נתון המעיד על שוק רווי פחות אך גם על יציבות מעט גבוהה יותר.

במילים אחרות – באר שבע שולטת בטבלת התשואות, אך ההשקעה בה אינה מתאימה לכל משקיע. בעוד המחירים הנמוכים מושכים קונים צעירים ומשקיעים מהמרכז, השוק המקומי מושפע מתנודתיות גבוהה, תחלופה מהירה של שוכרים, ולעיתים גם רמת תחזוקה נמוכה של הנכסים.

השוואה לערים אחרות – פחות רווח, יותר יציבות

בערים אחרות בישראל, התשואות נמוכות משמעותית אך גם הסיכון קטן. ברמות רמז בחיפה התשואה עומדת על 3.28%, וברמת עמידר ברמת גן על 3.15% בלבד. אפילו בשכונות עם ריכוז סטודנטים גבוה במיוחד – כמו רמת אלון בחיפה (כמעט 50% צעירים) – התשואה יורדת ל־2.8% בלבד, מה שמוכיח ששיעור צעירים גבוה אינו מבטיח בהכרח רווח גבוה.

בתל אביב, התשואות נעות סביב 2%–2.7%, כאשר פלורנטין, לב העיר ודרום רוטשילד מדגימות יציבות אך לא רווחיות. גם בירושלים, בשכונות כמו קריית שמואל או ניות, נרשמות תשואות דומות.

במילים פשוטות: הדרום מציע רווח פוטנציאלי גבוה – אך גם סיכון גבוה בהתאם, בעוד המרכז והצפון מציעים שוק איטי יותר, אבל בטוח.

למרות שהשקעה בבאר שבע ממשיכה להיראות כהזדמנות מבטיחה, הנתונים מגלים כי “מיתוס התשואה הגבוהה” בשכונות הסטודנטים אינו בהכרח מציאותי. שוק השכירות בעיר סובל מהיצע גדול מדי, תחרות עזה ולעיתים חוסר יציבות חברתי. בערים אחרות – כמו חיפה, ירושלים ותל אביב – התשואה נמוכה אך הסיכון מצומצם בהרבה.

המשקיעים, כך נראה, נדרשים כיום לשקלל לא רק את אחוזי התשואה, אלא גם את איכות הדיירים, רמת הפשיעה, הביקוש האמיתי והיכולת לשמור על תפוסה רציפה לאורך זמן.