''בירת המשקיעים'' נראית חיוורת: 30 אחוז מהדירות בעיר נמכרות בהפסד

נתון חדש ומדאיג שעולה מתוך דו"ח משרד האוצר, אשר בחן את שוק הנדל"ן במהלך הרבעון השני של שנת 2022 מראה כי האטמוספירה הכמעט בלתי פגיעה של באר שבע ספגה בחודשים האחרונים מכה משמעותית.

אמנם לפני כשבוע הבאנו בפניכם דו"ח נוסף, אשר בחן את חודש ספטמבר בלבד - אבל הדו"ח הנוכחי העלה כמה ממצאים שפשוט אי אפשר להתעלם מהם. ראשית, מראה הדו"ח כי ירידה במספר העסקאות בשוק החופשי, שלא פסחה גם על הפריפריה בדרום, מגיע בצל ירידה במספר עסקאות המשקיעים בתחום. בתוך כך, גם "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד במהלך הרבעון ב-2.1 אלף דירות, בהמשך לירידה של אלפיים חמש דירות ברבעון הראשון. בכך התקזז כמעט לחלוטין הגידול במלאי זה שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, טרם העלאת מס הרכישה. בפילוח לפי ערים נמצא כי באר שבע, לצד ערים נוספות - מובילה את הירידה במלאי הדירות בידי משקיעים.

מהדו"ח עולה כי כמות העסקאות בשוק החופשי אכן נשארה גבוהה בבאר שבע, אך כל בער דעת יודע כי הטייטל הכמעט בלתי חסין שהרוויחה בירת הנגב (ביושר), היא "בירת ההשקעות של ישראל". עם זאת, הדו"ח החדש מראה שבחודשים האחרונים החל השוק לתת את אותותיו, כאשר היצע הדירות הנמוך משפיע קשות על המשקיעים עצמם. חשוב לומר, למרות שבישראל חלה ירידה של 17 אחוז בכמות הדירות להשקעה שנמכרו ברחבי הארץ, בבאר שבע חלה דווקא עלייה של 11 אחוז. אבל קשה מאד להתעלם מהנתון המדאיג באמת - באר שבע ניצבת במקום השני ברשימה בכמות הדירות להשקעה שנמכרו בהפסד הון ריאלי. 

בבאר שבע, שיעור המכירות בהפסד גבוה משמעותית מזה שנרשם ברמה הארצית, כאשר חמישית מהדירות שמכרו המשקיעים בבירת הנגב ברבעון השני של 2022 הניבו להם הפסד הון ריאלי. מנגד, באזור פריפריה אחר, חיפה, נמוך שיעור הדירות שנמכרו בהפסד ברבעון השני השנה מהממוצע הארצי והוא גם נמוך מזה שנרשם באזור זה ברבעון המקביל אשתקד. ניתוח הממצאים מלמד כי אחד המאפיינים הבולטים של מכירות אלו באזור ב"ש הינו משך החזקה קצר בדירה. כך, מספר שנות ההחזקה הממוצע בדירות שנמכרו בהפסד באזור ב"ש ברבעון השני השנה עמד על 5.6 שנים בלבד, נמוך משמעותית ממשך האחזקה הממוצע של המשקיעים שמכרו בהפסד באזורים האחרים.

במשרד האוצר מציינים כי גם בבחינת משך ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים בכלל (כולל מי שמכרו ברווח), נמצא כי באזור ב"ש תקופת ההחזקה נמוכה משמעותית מאשר ברמה הארצית (13 שנות החזקה בממוצע, לעומת 22 שנות החזקה ברמה הארצית), אולם זו כאמור גבוהה כפליים מאשר פרק הזמן בו החזיקו המשקיעים שמכרו בהפסד באזור זה. בנוסף לכך, בפילוח שיעור המכירות בהפסד הון ריאלי ע"י משקיעים לפי ערים (תוך הצבת רף מינימלי של עשרים דירות לפחות שנמכרו בישוב במהלך הרבעון, בין אם ברווח בין אם בהפסד), נמצא כי שלוש ערים מאזור הדרום מובילות רשימה זו ברבעון השני, עם שיעורים גבוהים של מכירות בהפסד הנעים בין 29 ל-38 אחוז: דימונה, ב"ש וערד.

פרט חשוב נוסף שמתואר בדו"ח הוא כמות הדירות שירדו מהמאגר הכללי באר שבע. על פי משרד האוצר, בניתוח השינוי ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים ברבעון השני לפי ערים נמצא כי הערים המובילות בירידת מלאי זה הינן חיפה, ב"ש וראשל"צ, כאשר בבאר שבע ירידת המלאי הסתכמה בכ-250 דירות.