באר שבע במבחן: עליית מחירים, תשואות וההשקעות לעומת שאר הארץ

העלייה החדה במחירי הנדל"ן ברחבי הארץ בעשור האחרון מעידה על מגמה כללית של צמיחה, אך כאשר בודקים את התשואות לפי שכונות, ניתן לראות הבדל משמעותי בין הערים השונות ובין השכונות בתוך כל עיר. בדוח שפורסם על ידי אתר מדלן, שמתאר את השינוי במחירי הדירות בין השנים 2019 ל-2024.

חשוב לציין, כי נתוני מחירי הדירות בבאר שבע מראים על תמונה מעורבת. למשל, שכונת נחל עשן, שהייתה פחות נחשבת בשוק ההשקעות, מציגה עלייה נאה של כ-12% במחירים ב-5 השנים האחרונות. זוהי אחת השכונות בבאר שבע שהייתה מסווגת כפריפריאלית יותר, אך כיום מציעה תשואה טובה למשקיעים, במיוחד לאור פיתוח התשתיות הצפוי בה. בניגוד לשכונה זו, שכונה ד', שגם היא נחשבת לשכונה פחות מבוקשת, מציגה עלייה פחות מרשימה, עם מחירים שזינקו ב-9.77% בלבד, ונותרת בשולי השוק בהשוואה לשכונות אחרות בעיר.

לעומת באר שבע, שבה נרשמה עליית מחירים ממוצעת בשיעור של 12%-26% בין השכונות השונות, ישנן ערים אחרות שבהן התשואות גבוהות יותר. בערים כמו חיפה, ראשון לציון, אשדוד וירושלים, נרשמה עלייה חדה יותר במחירי הדירות, עם עליות שמגיעות לעד 67% בשכונות מסוימות. לדוגמה, בקרית חיים מערבית שבחיפה נרשמה עלייה של 67.15% במחירים בין 2019 ל-2024, ובאזור רמת אליהו בראשון לציון עלו המחירים ב-64.34%. בערים אלו, המשקיעים נהנים מתשואות גבוהות במיוחד, אך כדאי לקחת בחשבון כי גם המחירים גבוהים יותר, מה שמקטין את פוטנציאל הרווח בתשואות.

באשדוד, אחת הערים המרכזיות בישראל, נרשמה גם היא עלייה משמעותית במחירים, במיוחד בשכונות כמו רובע ו' ורובע ג', עם עליות של 51.55% ו-45.70%, בהתאמה. אלו עליות מרשימות במיוחד, אך בעוד שמדובר בתשואה גבוהה, מחירי הדירות כאן גבוהים יותר מאלה של באר שבע, מה שעשוי להקשות על המשקיעים בעלי התקציב הנמוך יותר.

בערים כמו תל אביב וירושלים, שהן מבוקשות ביותר, נרשמה עלייה גבוהה במחירי הדירות, אך מדובר באזורי פריים שדורשים השקעה גדולה יותר על מנת ליהנות מהתשואות. למשל, בתל אביב, השכונות הצפוניות והמרכזיות בעיר הציגו עליות מחירים של 22%-30%, עם תשואות שמסתכמות באחוזים נמוכים יחסית בהשוואה לערים אחרות. כך, המשקיעים בתל אביב וירושלים עשויים להיתקל בקושי בנוגע להכנסות מהשקעות, לאור עלויות הדירות הגבוהות.

באופן כללי, בעשור האחרון בבאר שבע מחירי הדירות עלו, אך בסדר גודל קטן יותר מאשר בערים המרכזיות והמבוקשות בישראל. בשכונות מסוימות בעיר, במיוחד בשכונות פריפריאליות כמו נחל עשן, עלו המחירים בצורה נאה, מה שמעיד על פוטנציאל השקעה גבוה, במיוחד כאשר פיתוח תשתיות עתידי צפוי להוביל להמשך העלייה במחירים. לעומת זאת, בשכונות פחות מבוקשות כמו שכונה ד', העלייה הייתה מתונה ולא הצליחה להדביק את קצב השוק הכללי.

לסיכום, בעוד שבאר שבע לא מציגה את העליות האגרסיביות של חיפה, ראשון לציון או ירושלים, היא מציעה תשואות יציבות למדי, עם פוטנציאל גבוה בשכונות פחות מוכרות, כמו נחל עשן, שהן עדיין במחירים נמוכים יותר. משקיעים שיבחרו להשקיע בבאר שבע צריכים להיות מודעים למגמות הצמיחה העתידיות של השכונות, במיוחד כאלו שבמרכז העיר ובאזורים עם פיתוח תשתיות.

גם טל קופל, מנכ"ל מדלן התייחס לנושא ואמר: ''למרות שבאר שבע נחשבה בשנים האחרונות ליעד מועדף על משקיעי נדל״ן וצעירים שביקשו לקנות דירה להשקעה, אנחנו רואים שבפועל תשואות ההון שם היו נמוכות יחסית. במשך שנים שכונה ד׳ נחשבת לחביבת הסטודנטים והמשקיעים למרות שהיא עדיין שכונה מוכת פשע - והנה, אנחנו רואים שבפועל המחירים בה לא עולים, ותשואת ההון שם היתה פחות מ-10% על פני חמש שנים''.