שוק הדיור ב''ש: שליש מהדירות בשכירות, תחלופה גבוהה והובלה ארצית בדיור הציבורי

נתונים חדשים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שופכים אור על מפת הבעלות והשכירות בבאר שבע נכון לשנת 2025. מהדוח עולה תמונה של שוק שכירות תוסס עם אחוזי תחלופה גבוהים, פערים דרמטיים בין שכונות העיר, לצד נוכחות משמעותית ביותר של הדיור הציבורי.

אחת מכל שלוש דירות - שכורה

על פי הנתונים, בבאר שבע ישנן 86,085 דירות בסך הכל. מתוכן, 28,766 דירות מוחזקות בשכירות, המהוות 33.4% מכלל הדירות בעיר. נתון זה מציב את באר שבע מעל הממוצע הארצי של דירות בשכירות (שעומד על 29.6%).

שוק השכירות המקומי מתאפיין גם בתנודתיות גבוהה במיוחד: בין השנים 2024 ל-2025 עמד אחוז תחלופת השוכרים בבאר שבע על 20.2%. מדובר בשיעור התחלופה השני בגובהו מבין הערים הגדולות בישראל (המונות מעל 200 אלף תושבים), מיד אחרי תל אביב-יפו (22.6%) ובהפרש ניכר מירושלים (8.3%).

איפה שוכרים יותר? "הטבעת הסטודנטיאלית" מול שכונות המעטפת

מיפוי נתוני הלמ"ס ברמת האזורים הסטטיסטיים מצביע על מגמות גיאוגרפיות ברורות בתוך באר שבע, המחולקת למעשה לשלושה סוגי אזורים עיקריים:

• מוקדי שכירות מובהקים (55.0% - 73.5%): בראש טבלת השכירויות העירונית ניצבת באופן מובהק "הטבעת הסטודנטיאלית" – האזורים הסובבים את אוניברסיטת בן-גוריון ובית החולים סורוקה, בדגש על שכונות ג', ד' ו-ו'. הריכוז הגבוה של דירות שכורות באזורים אלו נובע מאוכלוסיית הסטודנטים והצוותים הרפואיים, יחד עם ריבוי משקיעי נדל"ן שרכשו נכסים במיוחד למטרות השכרה.

• אזורים מעורבים (25.0% - 54.9%): שיעורי שכירות בינוניים נרשמו באזורי העיר העתיקה, חלקים משכונה ב', וכן בחלקים משכונת רמות, אשר מציגה שילוב מעניין של בתי אב בבעלות לצד פעילות משקיעים.

• מעוזי המגורים בבעלות (2.7% - 24.9%): אזורים בהם אחוז השוכרים נמוך משמעותית מרוכזים בשכונות המעטפת, המאופיינות במשפחות, משפרי דיור ורוכשי דירה יחידה. בולטות במיוחד בקטגוריה זו: נאות לון, נווה זאב, נווה נוי, נווה מנחם ושכונת י"א. (אזורי התעשייה והמסחר כדוגמת עמק שרה וקריית יהודית נותרו כמובן מחוץ למפת המגורים).

מי משכיר לכם את הדירה?

פילוח הגורמים המשכירים את הדירות בעיר מראה כי הרוב המוחלט של שוק השכירות נשלט על ידי אנשים פרטיים, אך לחברות הדיור הציבורי יש נתח משמעותי:

• 77.3% מהדירות מושכרות על ידי אנשים פרטיים.

• 19.1% מושכרות על ידי חברות לדיור ציבורי (כולל דיור מוגן ציבורי).

• 3.1% מושכרות על ידי חברות פרטיות.

• 0.5% על ידי גורמים אחרים.

בירת הדיור הציבורי של ישראל

נתון בולט במיוחד העולה מן הדוח הוא מיקומה של באר שבע ביחס לדיור הציבורי הארצי. העיר ניצבת במקום הראשון בישראל, בפער ניכר משאר הערים, עם 5,707 דירות של הדיור הציבורי.

דירות אלו מהוות כ-9.5% מכלל מלאי הדיור הציבורי בישראל, מה שמדגיש את חלקה המרכזי של העיר במתן פתרונות דיור לאוכלוסיות הזכאיות. לשם השוואה, אשדוד, שניצבת במקום השני בארץ, מונה 3,334 דירות בלבד.