ממשיכים לצעוד כלפי מעלה: מסתמן כי שוק הנדל"ן ימשיך להיות רותח גם השנה

מגמת מחירי הנדל"ן והדיור בישראל נמצאת בעליה מתמדת כבר למעלה מעשור. אין שום תוכנית ממשלתית ארוכת טווח שיכולה לעצור את העלייה העקבית במחירי הדיור. בשנה האחרונה  נרשם זינוק נוסף בשיעור מצטבר של כ- 18% וזוהי שנה שתיזכר לכולנו כשנה שבה מחירי הדיור זינקו באופן משמעותי, כמעט חסר תקדים. אזרחי ישראל כבר למדו לחיות לצד הקורונה, ולאחר תקופה של טלטלה כלכלית, אישית ונפשית, חוסר יציבות פוליטית ומיעוט בעסקאות נדל"ן החלה התעוררות מחודשת ואפילו הסתערות באזורי מסוימים.

אז למה מחירי הדירות עולים?

ביקוש גבוה והיצע נמוך - כמו שזה נראה גם בשנה הקרובה העלייה העקבית במחירי הדיור תמשיך. זהו תוצר של שרשרת תהליכים וגורמים רבים, כאשר הסיבה הבולטת ביותר הינה הפער בין הביקוש הגבוה להיצע דירות נמוך. ישנה ירידה מתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב התחלות הבנייה. מספר הדירות החסרות למגורים בישראל נמצא במגמת עלייה ובהעדר תוכנית ממשלתית ארוכת טווח הפער ילך ויגדל ובהתאמה מחירי הדיור ימשיכו לעלות.

כבר לא יושבים על הגדר - תקופת הקורונה היתה תקופת משבר שמלווה בחוסר ודאות ולכן התגובה הראשונה היתה ישיבה על הגדר. בעלי דירות העדיפו שלא למכור דירה בתקופה בה עלולה להתרחש ירידה והמתינו לשעת כושר מעודדת יותר. ומהצד השני, רוכשי הדירות ציפו לראות ירידות מחירים ולכן כולם המתינו. כאשר צוואר הבקבוק השתחרר בשנה האחרונה, מספר העסקאות למגורים הלכו וגדלו והתחילה התעוררות מחודשת, החלה תנועה חזרה לשוק הנדל"ן ואף במקרים רבים התנפלות של רוכשי דירה ראשונה ושל משקיעים על דירות בשוק. החזרה לשוק, החזרה למציאות, תחושת הוודאות ותחושה שהקורונה מאחורינו הובילה למספר עסקאות גבוה מאוד בשנה האחרונה.

מחירי השכירויות - גם הם נמצאים בעלייה מתמדת והשנה אף נרשמה קפיצה משמעותית חסרת פרופורציה באזורי הביקוש בפרט וברחבי הארץ בכלל. סיבה מרכזית לכך נובעת מעליית מס הרכישה למשקיעים אשר רכשו פחות דירות שיכולות לשמש לשכירות. המשקיעים שסיפקו דירות לשוכרים פונים להשקעות אחרות שיש בהן יותר וודאות ותחושת ביטחון. הניסיונות של המדינה להגביל ולהתערב בשוק הפנתה למעשה את המשקיעים לאפיקי השקעה אחרים. כך המדינה יצרה משוואה שבה מנסים לפתור בעיה אחת ע"י יצירת בעיה אחרת הנובעת מתכנון ארוך טווח לקוי. בסופו של דבר ישנה הקטנה בהיצע של דירות לשכירות  וחוסר יכולת של אנשים לרכוש דירה. בנוסף, בגלל שמחירי הדיור רק עולים, אנשים רבים אשר לא מצליחים לרכוש דירה פונים לשוק השכירויות וכשיש עלייה בביקוש, דמי השכירות עולים. עלית מחירי השכירויות נובעת בעיקר בשל הקטנת היצע הדירות לשכירות.

עלויות הבנייה- השפעה נוספת על מחירי הדיור נובעת מעליית הקרקעות , מחירי הסחורות והשילוח ,מחירי הברזל והעץ, מחירי מלט , עליית שכר הפועלים והביקוש הרב לפועלים, חוסר הקצאות פועלים זרים לשוק ועוד שלל סיבות טכניות המשפיעות על אופי הבנייה ועלותה. העליות הביאו  בהתאמה לייקור עלויות הנכסים טשר מגולגלות על קהל הרוכשים אשר עבור רבים מהם הופכת רכישת הדירה למשימה בלתי אפשרית.

חוסר יציבות שלטונית- אי הוודאות בשוק משפיעה בסופו של דבר על הכיס של כולנו. מערכות בחירות חוזרות, בעלי תפקידים שמתחלפים באופן תדיר, חוסר בתכנון אסטרטגי ארוך טווח, שרים ובעלי תפקידים שמונעים כל אחד מאג'נדה אחרת, כל אלו יוצרים מציאות שלא באמת ניתן להוביל פתרונות ותוכניות יישומיות לטווח ארוך ולבצע שינויים משמעותיים בשוק הנדל"ן. חוסר היציבות לא מאפשרת הקצאת קרקעות לבנייה ולא מאפשרת  קידום חקיקה משמעותית שתילחם ברגולציה.

גם בקרב הרשויות המקומיות נדרשת הפנמה כי טיפול במשבר הדיור צריך להיות על סדר היום ובקדימות ראשונה. ישנם מאות אלפי יחידות דיור שתקועות בכל מיני שלבים בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינו. עיריות שמעכבות קידום של פרויקטים, רגולציה מסועפת וכוח רב שנמצא בידי וועדות המחוזיות וראשי הערים שמנווטים בעיקר מה שטוב לעיר שלהם ולא מה שטוב למדינת ישראל.

העלאת הריבית

העלאת הריבית על המשכנתאות גורמת שוב להססנות בשוק הנדל"ן. דבר שמאט את קצב רכישת הדירות בשוק באופן זמני. העלאת הריבית אף מאפשרת לבנקים להעניק ריביות טובות על פיקדונות, רבים המחזיקים בכספים שייעדו אותם לנדל"ן יעדיפו לנווט את הכספים לפיקדונות הבנקים. הדבר כמובן יעלה את מחירי השכירות בשוק בשל העדר היצע דירות.

ומה יקרה בשנה הקרובה?

ההיסטוריה הלא רחוקה מראה כי המגמה פשוטה לחיזוי וכי מחירי הנדל"ן ימשיכו בסופו של דבר לעלות גם אם תירשם עצירה או אפילו ירידה מסוימת (שנובעת בד"כ משינויים בהרגלי הצריכה ולא כתוצאה מירידות המבוססות על שינוי מגמה) הדבר נגזר מכמות מזערית ולא מספקת של דירות חדשות שנבנות בישראל וצמצום התחלת בנייה על ידי רשויות התכנון והממשלה. המדינה צריכה לטפל בדחיפות בהגדלת ההיצע של דירות לשכירות ובמקביל לטפל בהיצע הדירות הכללי כדי להגדיל את היצע הדירות לשכירות.

אם לא יקרה השנה שינוי משמעותי ואם לא יקודמו פתרונות אמיתיים שיתנו מענה מהיר להגדלת הצע הדירות, שחרור קרקעות והקטנת הרגולציה אז יתכן שגם השנה נראה שוב עלייה דו ספרתית במחירי הנדל"ן. ובישראל כמו מדינות אחרות באירופה ובעולם המערבי תמשיך מגמת העלייה. חשוב לזכור, שיש מה לעשות כדי לבלום את העלייה המטאורית, זה בידיים של ממשלת ישראל. נדרשת תחילה יציבות שלטונית שתוכל לממש פתרונות ארוכי טווח, פתרונות שיצמצמו את הפער בין הביקוש הגדול להיצע הדל.

גילעד ושדי, עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.