קניתם דירה? המומחים של חברת באמונה יסבירו לכם כיצד תקחו משכנתא בימי הקורונה

מעט לאחר פרוץ המשבר הקורונה, וההבנה כי ההשפעות של הוירוס על הכלכלה הן אקוטיות מחד אך במידה מסוימת זמניות מאידך, אישר בנק ישראל מתווה של דחיית תשלומי משכנתא ללווים, כדי לסייע להם ולשוק להתמודד עם המשבר. עד כה הבנקים דחו קבלת תקבולי משכנתאות והלוואות נוספות בסכום מצטבר של אחד-עשר מיליארד שקל,  סכום עצום לכל הדעות, אך כולם יודעים שזה לא יכול להימשך לנצח: בין אם הקורונה תיעלם מחר, ובין אם לאו, הבנקים חייבים להכניס כסף למאזנים שלהם, כדי שחלילה הבנקים לא יאבדו את כוחם הפיננסי. משום כך, המתווה החדש שקבע בנק ישראל, יאפשר אמנם דחייה נוספת בהחזר ההלוואות, אולם זאת בכפוף למבחני הכנסה של הלווים, וכן תנאים נוספים של יתרת ההלוואה וכדומה.

עם זאת, שוק הדיור לא עוצר, ובספטמבר האחרון נרשם שיא של למעלה מ-6 מיליארד שקלים בהיקפי המשכנתאות בישראל. מה לגבי אלו שרוצים לקחת כעת הלוואה לרכישת דירה? האם הבנק מגלה סלחנות כזאת בהחזרי ההלוואות גם כלפי לווים חדשים? מוטב שלא לבנות על כך. מבקשי המשכנתאות נאלצים להציג בפני הבנק יכולת החזר ולגבות אותה בראיות חזקות. אז כיצד בכל זאת נוכל לקחת את המשכנתא הטובה ביותר עבורנו? מקצועני הדיור של חברת הנדל״ן באמונה מסבירים כיצד לוקחים משכנתא ונשארים בחיים.

״יועץ המשכנתא בבנק הוא איש מכירות. לא חבר שלכם״

מליה וינשטוק הינה חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות. כמו כן, היא יועצת מכירות הנדל״ן של באמונה. לפי מליה, מחירי המשכנתאות נותרו דומים סה״כ: ״בתחילת משבר בקורונה, ריביות המשכנתא עלו בצורה ניכרת. עם זאת, הריבית במשק לא עלתה, ולכן בחודש-חודשיים לאחר מכן הריביות די חזרו לרמה של לפני הקורונה. 

״ההבדל בין לקיחת משכנתא היום, לבין לקיחת משכנתא לפני הקורונה, היא לא בעלויות הריבית אלא בבדיקה שהבנקים עושים ללקוחות שלהם לפני שהם נותנים אישור עקרוני״, אומרת מליה. ״כאשר מבקשים לקחת משכנתא, צריך לתת לבנק כל מיני פרטים שיעזרו לבנק להעריך את רמת הסיכון הנשקפת להלוואה. מי שמגיע כיום לבקש משכנתא, ועובד בתחום שנפגע מן הקורונה, הבנק מבין שהסיכון ממנו גדול יותר. סביר להניח למשל כי מי שהתפרנס יפה והרוויח טוב כשכיר או עצמאי בענפי התרבות או האירועים למשל, לא בטוח שיוכל לחזור לכך בעתיד. כיום הבנק יתמחר את הסיכון הזה בשיעורים אחרים לגמרי ממה שעשה לפני הקורונה. מעבר לכך, יש עובדים שנמצאים כעת בחופשה ללא תשלום: הבנק מנסה להעריך מה הסיכויים שאותם עובדים באמת יחזרו לעבודה, או שמא לא יהיה להם לאן לחזור בסופו של דבר״.

״העצה שלי״, אומרת מליה, ״היא לקחת יועץ משכנתא כאשר עושים את סקר השוק בין הבנקים השונים. אני לא מדברת כמובן על יועץ המשכנתא שפוגש אתכם מחויך ומעונב בסניף הבנק. זהו איש מכירות של הבנק, ולמרות המיתוג המפואר, הוא אינו חבר שלכם, ושומר על האינטרסים של הבנק, לא שלכם. יועץ משכנתא מטעמכם הוא אדם אשר ייקח עבורכם הצעות מכל הבנקים, בניסיון להתמקח על ההצעה הטובה ביותר. לכאורה מדובר במשהו שאתם גם יכולים לעשות בעצמכם. עם זאת, למרבית האנשים אין את הידע או ההבנה הנדרש כדי לזהות מתי מדובר בהצעה טובה או לאו. כמו כן, היתרון הגדול של היועץ הוא שיש לו כוח מיקוח מול הבנק. יש לו יכולת להביא הרבה לקוחות לבנק, היות ויש לו גישה להרבה לקוחות אפשריים. הבנקים יודעים זאת, ומבינים שאם הם ״יעשו לו מחיר״, הוא יוכל להביא להם עוד לקוחות. משום כך, יועצים יכולים לפעמים להביא לכם הצעה טובה יותר ממה שהייתם מסוגלים לקבל בעצמכם. היות וכל שינוי בתמהיל המשכנתא מתורגם לעלות של עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך, לקיחת יועץ משכנתא היא סה״כ עסקה משתלמת״.

״הזמן לקנות הוא עכשיו״

ישראל זעירא, המנכ״ל והמקים של חברת באמונה, מציע לתכנן את תמהיל המשכנתא בחוכמה. זעירא: ״עד לפני כמה שנים, יכולנו לקחת את כל המשכנתא צמודה לריבית הפריים. כיום בגלל שהריבית כל כך נמוכה, זה לא משתלם לבנקים. מצד שני, אם הריבית תעלה פתאום בחדות, תהיה סכנה של חדלות פירעון בציבור לוקחי המשכנתאות. משום כך, המפקח על הבנקים הגביל את אחוז המשכנתא שצמודה לפריים בלא יותר משליש מסכום המשכנתא. עם זאת, אנחנו בכל זאת רוצים לקחת משכנתא במסלול שהוא הכי משתלם לנו. 

מה עושים? אפשר לקחת סכום יותר גבוה ממה שאנחנו צריכים נגיד, ולפרוע חלק מן המשכנתא במסלולים היקרים יותר על ידי קרן השתלמות למשל. באופן הזה, אנחנו מגדילים את החלק היחסי של המסלול הזול במשכנתא, וחוסכים כסף רב״.

עם זאת, שאלה נוספת שמרחפת מעל שוק הנדל״ן היא האם בכלל כדאי לעשות את הצעד הזה של לקנות דירה בימים אלו. לפי זעירא, מנכ״ל באמונה, התשובה היא חיובית בהחלט.

זעירא: ״קודם כל, לפי דעתי אין מה לחשוש מירידות מחירים. נכון שהנתונים הכלכליים במשק אינם מעודדים, מה שיפחית את היכולת של הציבור לקנות דירות. מצד שני, הביקושים לנדל״ן לא יורדים, ונראה שאף מתגברים: ראשית, יש התחזקות מבורכת של עליה לארץ ישראל, בין השאר עקב המצב הכלכלי. שנית, וזה יותר משמעותי, יש ירידה חזקה בהתחלות הבנייה בישראל. הירידה הזאת לגרום לפגיעה בהיצע הדיור, וכפועל יוצא מכך תביא לעליה ברמות מחירי הנדל״ן״. 

״מה שכן״ אומר זעירא, מנכ״ל חברת באמונה, אני צופה כי הקורונה תשפיע על העדפות הדיור של הקהל הישראלי: ״הישראלים עדיין רוצים לקנות בתים. עם זאת, אולם הקורונה תשפיע לאורך טווח על העדפות המגורים של הישראלים, כך שהביקושים לפריפריה יתגברו על חשבון ביקושים במרכז. שלא יהיה לכם ספק: גם אם הקורונה תיגמר מחר, אנשים לא ימהרו להגיע כל יום למשרד. הוכחנו שאפשר לעבוד מהבית באותה יעילות פחות או יותר, ולכן יהיו חברות שיעדיפו לקחת משרדים קטנים יותר, כך שהעובדים לא יצטרכו לבוא בכל יום למשרד. משום כך, החשיבות של קריטריון בחירת המגורים לפי קרבה למקום העבודה תקטן. במקום זאת, אנשים יעדיפו את הפריפריה, שם יש איכות חיים טובה בפרמטרים רבים שאין במרכז, כמו תחושת קהילתיות, זיהום אוויר, פחות פקקים וכדומה״.

חברת באמונה הינה חברת ייזום נדל״ן וארגון קבוצות רכישה לקהל הדתי לאומי. חברת באמונה בונה בימים אלו בכרמי גת ובית שמש, והשלימה פרויקטים גדולים רבים בכל רחבי ישראל. ישראל זעירא, מנכ״ל באמונה, הוא המקים של ארגון ״ראש יהודי״ לקירוב לבבות בעם ישראל.

 כותב הכתבה עומר כהן