משכנתא למשתכן: כל מה שאתם צריכים לדעת ועוד

רונה בר

הגרלות מחיר למשתכן מעניקות לזוגות צעירים שבעבר לא היו יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה את ההזדמנות לעשות זאת. רכישת דירת מגורים ראשונה מאפשרת לקיחת משכנתא של עד 75% ממחיר הדירה, אבל במחיר למשתכן מסתתרת הטבה נוספת על ההנחה הישירה על מחיר הדירה – ההון העצמי הריאלי הנדרש הוא נמוך יותר ממחירי השוק בגלל אופן חישוב שווי הדירה. בגלל אחוז המימון המשמעותי המתאפשר במסגרת מחיר למשתכן, חשוב במיוחד לעשות הערכה זהירה ונכונה של יכולת ההחזר, תמהיל המשכנתא ולבחור בלוח סילוקין נכון: לוח שפיצר הוא הלוח הנפוץ ביותר עבור זוגות צעירים במחיר למשתכן. אפשר ואף רצוי להיעזר במחשבון הלוואה כדי לבדוק מה יהיה ההחזר החודשי הנדרש.

משכנתא במחיר למשתכן – הון עצמי ואחוז מימון

אחוז מימון ואחוז הון עצמי נדרש מהווים יחד 100%. אם, לדוגמה, דירה עולה מיליון ש"ח ואחוז המימון עומד על 75% - אז ההון העצמי הנדרש הוא בגובה של 25% מערך הדירה, כלומר 250,000 ש"ח. בדירות מחיר למשתכן המחיר מוזל לעומת מחירי השוק. אם לדוגמה דירה שווי השוק של הדירה עומד על 1.2 מיליון ש"ח, המשכנתא שמותר לקחת עומדת על 75% משווי השוק לאותה הדירה, כלומר 900,000 ש"ח. אם הדירה עולה בפועל מיליון ש"ח אז ההון העצמי הנדרש הוא 100,000 ש"ח בלבד. הטבה זו רלוונטית רק לדירות ששווי השוק שלהן נמוך מ 1.8 מיליון ש"ח.

גובה הריבית נקבע על פי מידת הסיכון לבנק. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, או משך ההלוואה ארוך יותר כך ההלוואה מסוכנת יותר ואחוז הריבית גבוה יותר. במסגרת מחיר למשתכן, ריבית על המשכנתא תעמוד על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד ולא יותר מ-3.0%, בהתאם לתקופת ההחזר.

כחלק מההטבות הניתנות לזוכים במחיר למשתכן ניתן לקבל מענקים בגובה של 40,000 או 60,000 לדירה בהתאם למיקומה. את המענק ניתן להחשיב כחלק מההון העצמי הנדרש עבור הדירה. ההון העצמי הנדרש לעולם לא ירד מ-100,000 ₪ לפני המענקים.

למה כדאי לשים לב כאשר לוקחים הלוואה במסגרת מחיר למשתכן?

למרות שהמחיר למטר בכל הגרלה ידוע מראש בעת ההרשמה להגרלה, גודל הדירה אינו ידוע מראש ולכן גם מחיר הדירה וגובה המשכנתא שתידרש אינו ידוע מראש. אם בהגרלה מתוכננות דירות בגדלים של בין 80 מ"ר ל-120 מ"ר המשתתפים אינם יכולים לדעת מראש במידה ויזכו איזו מהדירות תהיה בסופו של דבר זמינה להם לבחירה כיוון שבמסגרת ההגרלה גם נקבע התור לבחירת הדירות. במידה ותיבחרו אחרונים ייתכן ורק הדירות הגדולות והיקרות יותר יוותרו. בעת הרישום להגרלה רצוי לוודא מראש כי תוכלו לעמוד בהוצאות החזר המשכנתא גם עבור הדירות הגדולות יותר המפורסמות בפרויקט.

קחו בחשבון תקופה, שיכולה להגיע למספר שנים, בהם תאלצו לשלם גם החזרים על המשכנתא וגם עלויות שכר דירה. ניתן בעת לקיחת הלוואת המשכנתא להסכים על תקופת גרייס בה תחילת החזר המשכנתא יידחה לתקופה שבה כבר הדירה תעמוד לרשותכם ותוכלו לעבור אליה ולהימנע מתשלומים כפולים למשכנתא ולשכר דירה, אולם קחו בחשבון כי הלוואת גרייס תאריך את משך ההחזר ולכן הריבית שתשלמו עבור המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

הכינותי מראש

אחד האלמנטים הבעייתיים ביותר בנושאי משכנתאות עבור מחיר למשתכן הוא נושא לחץ הזמן. משך הזמן העובר מרגע ההודעה על הזכייה ועד הרגע בו חותמים על הרכישה וזקוקים למשכנתא – הוא קצר מאד. רצוי מאד לבצע את התכנונים והבדיקות הנדרשות מראש: להוציא תעודת זכאות מראש מהבנק, ישנם בנקים שמוציאים תעודה כזו בחינם עבור משתתפי מחיר למשתכן, החלטה ובחינה מראש של גובה ההחזר האפשרי ואחוזי המימון, החלטה לגבי תקופת גרייס, קבלת אישור עקרוני למשכנתא ובמידת האפשר ניהול מו"מ מול הבנק על אחוזי הריביות שתשלמו, רצוי בליווי איש מקצוע.

דבר נוסף שאליו יש לשים לב היא האפשרות להקדים תשלומים לקבלן לאחר הזכייה. ישנם קבלנים שאינם מאפשרים זאת כלל, אחרים שמחייבים עבור מדד תשומות הבנייה גם בתשלום מוקדם – הרווח שלכם הוא מהבטחת הריבית הנהוגה כיום בשוק – ואילו אחרים שיוותרו גם על מדד תשומות הבנייה.

בסופו של עניין, למרות שקבלת משכנתא עבור דירות מחיר למשתכן דומה לקבלת משכנתא רגילה, יש מספר אלמנטים שונים שחשוב לשים אליהם לב ולקבל ייעוץ ותכנון מוקדם על מנת שברגע הזכייה תוכלו לסגור במהירות עלה משכנתא המתאימה ביותר עבורכם. שיהיה בהצלחה.