שוק הנדל"ן בדרום: באר שבע ממשיכה להוביל את הנגב – אך הביקושים נחלשים

הנתונים החדשים של הלמ"ס לרבעון יוני–אוגוסט 2025 מצביעים על המשך ההתקררות בשוק הדיור הישראלי – אך גם על תמונה מורכבת ומעניינת בדרום. בשלושת החודשים הללו נמכרו ברחבי הארץ כ-22,170 דירות, ירידה של 1.7% לעומת הרבעון הקודם וירידה של 8.1% לאחר ניכוי עונתיות. בהשוואה לשנה שעברה מדובר בצניחה חדה יותר – ירידה של 16.2% בכלל העסקאות, עדות מובהקת לשוק שממשיך להתנהל בזהירות על רקע ריביות גבוהות ועלויות מימון כבדות.

עם זאת, מחוז הדרום ממשיך לשמור על מעמדו כשחקן מרכזי בשוק הנדל"ן הארצי, עם נתח של 22.5% מכלל העסקאות בישראל. במחוז נמכרו ברבעון האחרון כ-2,068 דירות חדשות וכ-2,914 דירות יד שנייה – נתון שממקם את הדרום מיד אחרי מחוז המרכז מבחינת היקף הפעילות. הירידה המתונה יחסית מעידה שהשוק הדרומי מצליח לשמור על יציבות, בעיקר בזכות היקף הבנייה החדשה בערים כמו באר שבע, אופקים ושדרות.

באר שבע ממשיכה לשמש העוגן של שוק הנדל"ן הדרומי. ברבעון יוני–אוגוסט נמכרו בעיר 728 דירות יד שנייה, נתון שמציב אותה במקום השלישי בישראל אחרי ירושלים וחיפה, וראשונה בדרום. אמנם מדובר בירידה קלה של 6.9% לעומת הרבעון הקודם, אך בעיר שבה עיקר הפעילות מתבסס על עסקאות שדרוג פנימיות ומכירת דירות קיימות – מדובר בשוק יציב יחסית.

לעומת זאת, בתחום הבנייה החדשה ניכרת האטה זהירה. נמכרו 184 דירות חדשות, עלייה של 20.3% לעומת התקופה הקודמת, אך עדיין היצע גבוה נשאר על המדף: 907 דירות חדשות נותרו למכירה בעיר נכון לסוף אוגוסט. הנתון הזה משקף את ההתמודדות של השוק המקומי עם האטה כללית בביקושים, ומעיד על צורך באיזון בין קצב הבנייה לקצב הספיגה בפועל.

בצד השני של הנגב, אופקים ממשיכה להפוך לסיפור ההצלחה של השנים האחרונות. בעיר נמכרו 501 דירות חדשות ברבעון הנסקר – הנתון הגבוה ביותר בארץ. אמנם מדובר בירידה של 7.1% לעומת הרבעון הקודם, אך המספרים הגבוהים מבליטים את המשך ההתרחבות של העיר הצעירה, שנמצאת בעיצומו של גל פיתוח מואץ.

שדרות, לעומתה, רשמה קפיצה יוצאת דופן של 53.4% במכירת דירות חדשות – מ-133 ל-204 דירות בתוך שלושה חודשים בלבד. עלייה זו משקפת חזרה איטית לשגרה ולבנייה לאחר חודשים מאתגרים באזור, ומעידה על אמון ציבור הרוכשים בעיר ובתנופת הפיתוח שמובילה הממשלה באזור העוטף. בצד השני, נתיבות מציגה תמונה הפוכה: ירידה של 15.3% במכירות דירות חדשות, ייתכן בשל רוויה זמנית או האטה בפרויקטים גדולים שנמצאים בשלבי סיום.

ברמה הארצית, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיע בסוף אוגוסט ל-83,360 – עלייה של כ-21% לעומת השנה שעברה. כלומר, קצב הבנייה גבוה מקצב הספיגה, והמשמעות ברורה: השוק מתקרר. בדרום, נתוני ההיצע גבוהים יחסית לביקוש, כאשר לצד באר שבע ואופקים גם אשקלון וקריית גת מחזיקות במלאי רחב של דירות זמינות.

במונחי מגמה, הנתונים מעידים כי הדרום נשאר אחד האזורים הפעילים ביותר בישראל, אך גם אחד הרגישים ביותר לשינויים במשק. הריבית הגבוהה, יחד עם האטה במשכנתאות חדשות, מובילה את הציבור להמתין – והיזמים מתקשים לשמור על קצב המכירות של 2023–2024.

תמונת מצב בנגב

• באר שבע: 184 דירות חדשות שנמכרו, 728 עסקאות יד שנייה, 907 דירות חדשות נותרו למכירה.

• אופקים: 501 דירות חדשות – הנתון הגבוה ביותר בארץ, אך ירידה קלה לעומת הרבעון הקודם.

• שדרות: עלייה חדה של 53% במכירות החדשות, המשך התאוששות הדרומית.

• נתיבות: ירידה של 15%, סימן לרוויה זמנית בשוק המקומי.

• אשקלון: זינוק של 113% במכירת דירות חדשות, המשקף ביקוש מתחדש לאחר תקופה של קיפאון.

שוק הנדל"ן בדרום ממשיך לנוע בקצב משלו – איטי, זהיר אך יציב. באר שבע נותרת המרכז האורבני והכלכלי של הנגב, אך הובלת הבנייה עוברת לערים הצעירות – אופקים, שדרות ואשקלון – שמציעות אלטרנטיבה מודרנית במחירים נוחים.

השילוב בין מלאי גבוה, ביקוש זהיר ופרויקטים בהיקפים גדולים מציב את הדרום כמרחב דינמי של שינוי. אם המגמה החיובית הקלה שנרשמה בחודשים האחרונים תימשך, ייתכן שנראה כבר בתחילת 2026 היפוך מגמה אמיתי – וחזרה לצמיחה זהירה בשוק הדיור הדרומי.