טור דעה: וודאות מול אי וודאות בשוק הנדל"ן

בשנים האחרונות המילה המרכזית שאפיינה את שוק הנדל"ן הישראלי היתה וודאות. ידענו לאן הולכת תכנית מחיר למשתכן, ידענו שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ברמה זו או אחרת, ידענו לצפות היכן צפויים המחירים לעלות יותר והיכן פחות, ואיפה צפויים להתפתח אזורי הביקוש הבאים.

השנה הזו, להבדיל מקודמותיה, נפתחת בעיקר באי וודאות זהירה. אי וודאות פוליטית ובטחונית, שעלולות להשפיע על כל היבטי החיים בישראל, ובהם כמובן גם ההיבט הנדל"ני.

בהיבט הפוליטי, מדינה ללא ממשלה היא מדינה שסובלת מחוסר יכולת לצפות את העתיד. קחו לדוגמא את מחיר למשתכן. התכנית, שביקשה להביא לשינוי ביכולותיהם של זוגות צעירים בישראל לרכוש דירה, נמצאת בימים אלה בעיצומה, אבל הממשלה הבאה שתקום -אם תקום- תוכל במחי החלטה לבטל אותה כליל, או לשנות אותה מהיסוד. משמעות הדבר היא, שאי אפשר לדעת מה צופן העתיד בתחום זה.

הבשורה הוודאית היחידה כרגע, היא שכל שינוי, אם יהיה, לא צפוי לקרות לפחות עד לאמצע 2020, בהנחה שרק אז תוכל ממשלה חדשה שתיבחר (בתקווה שכך אכן יהיה) להתחיל ולקדם החלטות משלה.

שינוי משמעותי יחיד שניתן לזהות כבר היום בתכנית מחיר למשתכן, הוא בתמהיל הדירות. אם עד היום, במרבית הפרויקטים הוקצו 80% מהדירות בפרויקט לזכאי מחיר למשתכן, ואילו 20% בלבד הוקצו לשוק החופשי, היחס הזה עובר שינוי מהותי. במכרזים אחרונים שיצאו לדרך, שונה התמהיל והוא עמד על כ- 60% מהדירות לזכאי מחיר למשתכן, ואילו 40% מהדירות לשוק החופשי ובחלק מהמכרזים השיעור עמד על 50% לכל אחד מסיווגי הרוכשים.

השיקול העומד מאחורי שינוי התמהיל הוא נכון, היות וככל שהיזמים מוכרים דירות רבות יותר בפרויקט לשוק החופשי, כדאיות הפרויקט תגדל עבור היזמים וכך יוכלו לשפר את הצעותיהם במכרזים, וזכאי מחיר למשתכן ייהנו ממחיר נמוך ונוח יותר, באופן שתואם בדיוק את מטרותיה של תוכנית מחיר למשתכן.

ומה לגבי המצב הביטחוני? גם כאן, קשה להימלט מאי הוודאות. את תחושת ההתחממות במזרח התיכון כולנו מרגישי, והדיווחים השוטפים על הנעשה באיראן, בארה"ב, בעיראק ובסוריה אינם מדלגים על מהדורות החדשות בישראל. אלה לא רק רוחות החורף הקשה שמנשבות בחוץ, אלא גם רוחות המלחמה המנשבות במזרח התיכון שמורגשות היטב גם כאן אצלנו ומביאות עמן חשש גדול ממלחמה משמעותית שתביא, חלילה, לשיתוק המשק באופן כולל, למצב כלכלי רגיש – וכמובן גם שוק נדל"ני מורכב.

לצד כל אלה, יש להסתכל גם על הצד החיובי של הנעשה בשוק הנדל"ן. בתחום ההתחדשות העירונית, למשל, פרויקטים רבים מבשילים בימים אלה ויורדים מהמדף אחרי שנים רבות שלא התקדמו. הדבר נובע משינוי מדיניות ובשלות בחלק מהרשויות המקומיות שהשכילו לדעת להכיל ולקדם באופן משמעותי את הפרויקטים. אחת הדוגמאות לכך היא רצועת דרך השלום בתל אביב, שמתקדמת בימים אלה לקראת מתיחת פנים משמעותית שתהפוך את הרצועה המיושנת לאחת הכניסות היפות והחדשות לתל אביב. דוגמא תל-אביבית נוספת היא מתחם יד אליהו שכבר משתנה משמעותית בימים אלה, וצפוי לעבור שדרוג מטאורי בשנים הקרובות.

ומה צריך ומוכרחים לשנות בשנת 2020? הגיע הזמן לשינוי משמעותי ברעות החולות של ענף הבנייה והנדל"ן הישראלי. צמצום הבירוקרטיה והחסמים באופן שיאפשר לפרויקטים לצאת אל הפועל באופן מהיר יותר, הסדרת אי הוודאות בקרב היזמים בכל הקשור לזכויות הבניה ומדיניות הרשויות בקידומן של פרויקטים, צמצום תקורות הבנייה שמביאות לעלייה במחירי הנדל"ן, הגברת הבטיחות בתחום הבנייה כדי שלא נצטרך לשמוע שוב ושוב על הרוגים נוספים בענף, שקיפחו את חייהם רק כי יצאו לעבודה. 2020 היא אולי שנה של אי וודאות זהירה, אבל היא יכולה להביא בכנפיה גם שינויים משמעותיים ולנו נותר לקוות שאכן כך יהיה. 

טור דעה מאת גל קסטל - מנהל השיווק של חברת 'אורון נדל"ן' מקבוצת אורון אחזקות והשקעות.