שכונות ותיקות, ביקוש חדש - משקיעים חוזרים לד', ה' וי"א

שוק הנדל"ן בבאר שבע ממשיך להפגין דינמיקה מורכבת. מצד אחד, אין חזרה לעליות המחירים האגרסיביות של השנים 2021-2022, אך מצד שני ניכרת התייצבות ברורה בעסקאות, בעיקר בדירות משפחתיות ובנכסים חדשים יחסית.

בשבוע האחרון עלו כמה מגמות מרכזיות: חזרה הדרגתית של משפרי דיור לשוק, ביקוש יציב לדירות 4-5 חדרים עם ממ"ד ומרפסת, ופער הולך ומעמיק בין שכונות ותיקות לשכונות חדשות.

שכונת הפארק, רמות וסיגליות ממשיכות למשוך קונים בעלי יכולת גבוהה יותר, בעיקר משפחות צעירות ומשפרי דיור מתוך העיר. במקביל, בשכונות הוותיקות דוגמת ד', ה', י"א ו-ו' הישנה, נרשמת תנועה ערה של משקיעים ורוכשי דירה ראשונה, תוך רגישות גבוהה למחיר למ"ר ולמצב הפיזי של הנכס.

עוד מגמה בולטת היא פרמיית הגובה והמרפסת. דירות בקומות גבוהות עם מעלית ומרפסת נמכרות מהר יותר ובמחירים גבוהים משמעותית, גם כאשר הפער בשטח אינו גדול. בנוסף, ניתן לזהות מוכנות של קונים לשלם יותר עבור נכסים "סגורים לפינה" מבחינת תכנון, גם אם המחיר האבסולוטי גבוה.

ניתוח העסקאות החמות לפי שכונות

שכונת רמות ממשיכה לבסס את מעמדה כאחת השכונות החזקות בעיר. פנטהאוז 4 חדרים ברחוב משה קהירי, עם שטח בנוי של 171 מ"ר ומרפסת ענקית של כ-100 מ"ר, שנמכר ב-1.7 מיליון ש"ח, משקף היטב את הביקוש לנכסים ייחודיים בשכונה. גם דירת 4 חדרים ברחוב הערים התאומות ב-1.28 מיליון ש"ח ודירת 5 חדרים ברחוב זאב וילנאי ב-1.4 מיליון ש"ח מצביעות על רף מחירים יציב ואף גבוה ביחס לעיר.

שכונת הפארק ממשיכה להיות סמן ימני למחירי הפרימיום בבאר שבע. פנטהאוז 4 חדרים ברחוב נחל קדרון שנמכר ב-2.2 מיליון ש"ח הוא עסקת דגל, המעידה שיש קהל שמוכן לשלם מעל 2 מיליון ש"ח עבור מוצר איכותי בעיר. לצידה, דירות 5 חדרים ברחוב נחל פרת שנמכרו בטווח שבין 1.56 ל-1.956 מיליון ש"ח מחזקות את ההבנה שהשכונה כבר משחקת בליגה אחרת, בעיקר כשמדובר בדירות חדשות עם מפרט מלא.

בנווה זאב נרשמת יציבות יחסית. דירות 4 חדרים נמכרו בטווח של 850 אלף עד 1.36 מיליון ש"ח, תלוי במיקום, קומה ותוספות כמו מעלית ומרפסת. העסקה ברחוב בר ניסן ב-1.36 מיליון ש"ח בולטת כלפי מעלה וממחישה את הפער בין בניינים חדשים יחסית לבין נכסים ישנים יותר בשכונה.

השכונות הוותיקות, ובעיקר ד' וה', ממשיכות להיות מוקד לפעילות ערה. בשכונה ד' נרשמו עסקאות רבות בטווח שבין 700 ל-930 אלף ש"ח לדירות 3-4 חדרים, עם חריגות מעניינות כמו דירת 4 חדרים ברחוב סמטת הבשור שנמכרה ב-930 אלף ש"ח, מחיר גבוה יחסית לשכונה, המעיד על נכס במצב טוב או מיקום מבוקש. במקביל, וילה צמודת קרקע ברחוב בר גיורא ב-1.375 מיליון ש"ח מראה שיש ביקוש גם לנכסים ייחודיים בתוך השכונות הוותיקות.

בשכונה ה' נרשמות עסקאות במחירים נמוכים יחסית, כמו דירות 3 חדרים ב-630 עד 750 אלף ש"ח, לצד דירת 5 חדרים גדולה ברחוב ש"י עגנון שנמכרה ב-1.14 מיליון ש"ח, מה שממחיש את פערי האיכות והגודל בתוך אותה שכונה.

שכונות י"א, ט' ו-ו' החדשה מציגות קו אמצע מעניין. דירות 3-4 חדרים נמכרות בטווח של 860 אלף עד כ-1.05 מיליון ש"ח, עם עדיפות ברורה לדירות עם מעלית וממ"ד. בשכונה ט' נרשמה עסקה של 4 חדרים ב-1.12 מיליון ש"ח בקומה גבוהה, לעומת 1.05 מיליון ש"ח בקומה נמוכה יותר, פער שמדגיש שוב את משמעות הקומה.

גם שכונות ג' וב' ממשיכות לשמש כיעד למשקיעים. דירת 4 חדרים בשכונה ג' ב-650 אלף ש"ח ודירת 4 חדרים בשכונה ב' ב-910 אלף ש"ח מצביעות על פוטנציאל תשואה גבוה יחסית למחיר הכניסה.

בסיכום, הנתונים מציירים תמונה ברורה: שוק הנדל"ן בבאר שבע פעיל, מפולח ובררני. נכסים איכותיים בשכונות חזקות נמכרים במחירים גבוהים ולעיתים מפתיעים, בעוד שבשכונות הוותיקות השוק נשאר נגיש יותר, אך דורש בחירה מדויקת. עבור קונים ומשקיעים כאחד, הפערים בין שכונה לשכונה ובין נכס לנכס מעולם לא היו משמעותיים יותר.

הנתונים בכתבה סופקו על ידי חברת רימקס, סניף באר שבע.