פרויקט מיוחד: יצאנו לבדוק כמה יעלה לכם לארח בסוכה בבאר שבע

חג הסוכות הוא קודם כל חג של אירוח משפחתי. אבל כדי לארח כהלכה בסוכה, כידוע, נדרש תנאי סף אחד בסיסי: מרחב פתוח תחת "כיפת השמיים".

הדרישה הזו הופכת באופן מסורתי את הבתים הפרטיים, הפנטהאוזים ודירות הגן לזירות האירוח הנחשקות ביותר של החג. לקראת סוכות, יצאנו לבדוק עד כמה עמוק יצטרכו תושבי באר שבע להכניס את היד לכיס כדי ליהנות מהפריבילגיה הזו, והתוצאות בשטח מגלות שוק נדל"ן שמכתיב חוקים משלו.

כדי להבין את המספרים שמאחורי החלום על סוכה במרפסת, פנינו לעידן אלטן, הבעלים של "ויז'ן נדל"ן והשקעות" הפועל בשוק הבאר-שבעי מאז שנת 2012. לדבריו, הפערים בין דירת גן או פנטהאוז – מה שמכונה בשפה המקצועית "דירות מיוחדות" – לבין דירה רגילה באותו בניין, יכולים להיות עצומים ולעיתים אף לחצות את רף המיליון שקלים.

פערי מחירים של יותר ממיליון שקלים

המדד המדויק ביותר כיום להבנת הסכומים שהבאר-שבעים מוכנים לשלם על דירות האירוח הללו, נמצא בשכונת נאות הדרים. מדובר בשכונה חדשה שבה כל הדירות נמכרו בשוק הפרטי, להבדיל משכונות כמו סיגליות ושכונת הפארק שמשלבות פרויקטים של "מחיר למשתכן". הנתונים מנאות הדרים חד-משמעיים: בשנה האחרונה נמכרו שם פנטהאוזים בני 5 חדרים במחירים שנעו בין 3 ל-3.4 מיליון שקלים. באותה נשימה, דירות 5 חדרים רגילות בשכונה נמכרו סביב 1.9 עד 2.1 מיליון שקלים.

הזינוק האדיר בפערי המחירים הללו אינו מקרי. הוא נולד אי שם בתקופת הקורונה, כשההסתגרות בבתים הולידה צמא חסר תקדים למרחב פרטי. "אנשים לא טסו, לא יצאו לחופשות ובכללי הוציאו פחות", מסביר אלטן את התופעה. "הכסף שנחסך, יחד עם הרצון להשתדרג, הקפיצו את המחירים שאנשים היו מוכנים לשלם על הדירות המיוחדות". מאז, השוק פשוט התרגל למציאות הזו, במיוחד לאור העובדה שבכל בניין ישנו מספר מועט מאוד של פנטהאוזים או דירות גן לעומת עשרות דירות רגילות.

אשליית המרפסות בפרויקטים החדשים

הדרישה למרחב פתוח הובילה את היזמים בשנים האחרונות לתכנן פרויקטים עם מרפסות גדולות מבעבר. אולם, כשזה מגיע לבניית סוכה, מתגלה קאץ': לרוב, המרפסות הללו נבנות זו מעל זו, מה שהופך אותן למקורות ולפיכך ללא כשרות לבניית סוכה תחת כיפת השמיים. הדירות אמנם מרווחות ונהדרות לאירוח של עשרות אורחים, אך מי שחולם לשבת בתוך סוכה ממש, נאלץ לכוון לדירות המיוחדות. במקביל, בחלק מהבניינים החדשים צמח פתרון יצירתי – סוכה משותפת שוועד הבית מקים ברחבת הכניסה. הדיירים יורדים כדי לברך על ארבעת המינים בסוכה הכשרה, ולאחר מכן עולים לארח את סעודת החג בדירתם.

בשוק השכירות חוטפים, במכירה ממתינים

למרות היוקרה והביקוש למרחב, מתברר כי מכירת דירה מיוחדת אורכת זמן רב יותר ממכירת דירה רגילה, בעיקר בשכונות שבהן ממ"ד, מרפסת ומעלית הם כבר סטנדרט. הסיבה המרכזית היא כמובן ההון העצמי הגבוה הנדרש לעסקה. נתוני שכונת נווה זאב ממחישים זאת היטב: נכון להיום, מוצעות שם למכירה כ-160 דירות 4 חדרים במחירים של 1.25-1.45 מיליון שקלים. לעומתן, ממתינות על המדף כ-40 דירות גן ופנטהאוזים בטווח של 1.6-1.9 מיליון שקלים. העובדה שיש כמות גדולה כל כך של דירות מיוחדות שממתינות לקונה, ביחס לחלקן היחסי בשכונה, מעידה על כך שבמבחן המציאות – הביקוש לקנייתן נמוך יותר.

עם זאת, בשוק השכירות התמונה הפוכה לחלוטין – שם הדירות המיוחדות נחטפות במהירות שיא. מדוע? התשובה טמונה בכיס של המשקיעים. הפער בשכר הדירה בין דירה רגילה למיוחדת עומד על כ-1,000 שקלים בחודש בלבד. התשואה הנמוכה הזו אינה מצדיקה למשקיע את פער המחירים העצום ברכישה, ולכן פחות משקיעים מחזיקים בנכסים כאלו. התוצאה: היצע דל מאוד של דירות גן ופנטהאוזים להשכרה, שכל אחת מהן נחטפת מיד כשהיא מפורסמת.

בסופו של תהליך, הביקוש הנישתי ל"מרפסת סוכה" מגיע לרוב מקהל דתי או מסורתי. ואולם, במבחן התוצאה, נדיר שזה יהיה הנתון שיפיל עסקה. "בסוף, חג סוכות זה רק שבוע אחד במהלך השנה", מסכם אלטן את התופעה. "זה בהחלט בונוס חשוב וזכות גדולה לארח בסוכה פרטית, אבל כשמגיעים לרגע ההחלטה האמיתי אם לקנות דירה – במערכת השיקולים יעדיפו הקונים להתמקד בדברים קריטיים יותר ליומיום, כמו תכנון מרווח, קומה נמוכה, או קיומה של מעלית שבת".