"בניית שכונת רקפות היא טעות שתשפיע על החיים של כולנו"

באר שבע בשנים האחרונות חווה פריחה יוצאת מגדר הרגיל: חברות ההייטק שוטפות את העיר, מרכזי קניות נבנים ומנופי בנייה נצפים מכל עבר. בכפוף לאותה פריחה, גדל גם שטחה של העיר בצורה רחבה ביותר, ולמעשה כמות השטחים הלא בנויים הצטמצמה בקצב מהיר שטרם נראה בעבר. מדובר בתופעה רחבה וכלל ארצית, ולמעשה מדו"ח מצב הטבע של המאר"ג (התוכנית הלאומית להערכת מצב הטבע) לשנת 2022 עולה, כי לא פחות מכ-120 קמ"ר של שטחים פתוחים נגרעו במהלך ארבעת השנים האחרונות בשל קצב הבנייה.

אותה בנייה, מתבטאת בבירת הנגב ביצירת שכונות חדשות ובשטחי העיר קמו בשנים האחרונות לא פחות משלוש כאלו, בהן – כלניות, סיגליות ושכונת הפארק, כשבתווך מתוכננת לקום גם שכונה נוספת בסמוך לנווה נוי. אבל מעל כולן, ''מרחפת'' לה תכנית אחת גרנדיוזית במיוחד, זאת שאמורה על הנייר להפוך בפועל לאחת השכונות הגדולות והיוקרתיות בבאר שבע: שכונת "רקפות" המהוללת. השכונה העתידית, שצפויה לקום בשטח הוואדי שמאחורי אצטדיון טרנר, שכונת נחל עשן וכלניות תכלול עם סיום שיווקה לקהל הרחב: כ-4,000 יחידות דיור, מהם 2,600 צמודי קרקע, 750 בבנייה מדורגת ו-800 בבניה רוויה בדופן השכונה, על שדרות רגר.

כ-600 מגרשים משווקים בימים אלה באתר רשות מקרקעי ישראל לצמודי קרקע בבנייה עצמאית, לצד מגרשים המשווקים לחברות בניה וליזמים לבניה קבלנית צמודת קרקע. חשוב לומר, כי השכונה, מוקמת בהתאם להסכם הגג המתחדש בין ממשלת ישראל לבין עיריית באר שבע. בעירייה מעריכים כי רקפות צפויה להיות מבוקשת ואטרקטיבית לאוכלוסיות חדשות מחוץ לעיר, אולם בעירייה טוענים כי לאחרונה נעשו פעולות אל מול רשות מקרקעי ישראל, זאת כדי להבטיח כי המגרשים המשווקים יתנו מענה בראש ובראשונה לתושבי העיר, כאשר 50% מהזוכים יהיו בני המקום (תושבי העיר באר שבע). כמו כן, שהמכרזים יכללו תנאים משפטיים שמטרתם היא שרוכשי הקרקעות יבנו את ביתם ויגורו בשכונה.

עד כאן הכל טוב ויפה נכון? שכונה חדשה, תשתיות חדשות, תושבים מתוך באר שבע יקבלו וילות ענקיות ויראה אלוהים כי טוב. אז זהו, שלא – במהלך שלושת השנים האחרונות, ולמעשה מאז ההכרזה על הקמת השכונה העתידית, נשמעו לא מעט קולות אשר התנגדו בתוקף לבניית ''החלום הבאר שבעי החדש". חלק מאותן קולות, היו גם בין היתר של אנשי מקצוע לגיטמיים, קבלנים וותיקים, פעילי איכות סביבה, פרופסורים באוניברסיטת בן גוריון ואפילו אפילו, האיש שעומד בראש תהליך קבלת ההחלטות ההנדסיות בעיריית באר שבע, סגן ראש העיר ומחזיק תיק ההנדסה, טל אל על.

אל על, התבטא לא אחת בוועדות המקומיות בדבר התנגדותו למה שהוא כינה לא פעם "שכונת בלון". בראיון בלעדי שערכנו עימו למערכת האתר לפני כמה חודשים, סיפר סגנו של דנילוביץ' על התנגדותו הנחרצת והפומבית לבניית השכונה: ''אני התנגדתי ועדיין מתנגד להסכמים הללו (הסכמי הגג). אמרתי את זה מעל כל במה אפשרית, והייתי בעמדת מיעוט, כי אני נאמן לאמת המקצועית שלי כמו שאני רואה אותה. אין לי שאיפות פוליטיות. אני מתכנן ערים במקצועי''. 

מבחינת אל על, "היציאה החוצה גרמה לעיר להתרחב ולא להיות מספיק קומפקטית''. לטענתו, ''בגלל המרחקים הגדולים, גם התחבורה הציבורית בעיר לא יעילה''. בעיות נוספות שגרמה ההתרחבות מחוץ לפאתי ליבת העיר, גרמה גם לבעיות ניקיון קשות, שכן לטענת אל על – "יש מאות קילומטרים של מדרכות וכבישים שצריך לתחזק. זאת מעבר לתשתיות המים והביוב הענקיות".

ההסבר של אל על, תואם בצורה מופתית גם לדעות זהות שקיימות בקרב לא מעט גורמים בעירייה ואף חוקרים בתחום תכנון הערים. אז בעוד שאותם גורמים פוליטיים סירבו להתראיין בכזאת פתיחות כמו אל על, חוקרים שונים מבן גוריון טוענים מעל כל במה אפשרית כי הרעיון שעומד מאחורי בניית השכונה וכל המשתמע ממנו הוא שנוי במחלוקת: "אני לא יודעת אפילו מאיפה להתחיל בשביל להסביר כמה זה גרוע, מכל כך הרבה כיוונים וסיבות", כך טוענת בפני באר שבע נט פרופ' נורית אלפסי מאוניברסיטת בן גוריון, מומחית לתיאוריות בתכנון עיר ואזור, תכנון ומדיניות ציבורית ותהליכים עירוניים. עוד טוענת פרופסור אלפסי, כי בעצם בבניית השכונה, מפספסת עיריית באר שבע הזדמנות פז ליצור מרחב עירוני מבוסס, שכולו ממוקד במרכז העיר: "מה שיוצר עירוניות טובה זאת נגישות טובה של אנשים לשירותים שונים, תוך בניית מרחב שבו יש כדאיות כלכלית לעסקים. אבל כל אלו נעצרים כשהעיר מתרחבת החוצה, בעוד היא צריכה להתכנס פנימה. טל אל צודק במה שהוא אומר - הכוח של העירוניות נמצא בכך כשהיא מגוונת ומשוכללת, אבל פה בבאר שבע המצב לא בדיוק עובד ככה, ובגלל זה העירוניות פה מאד דלה''.

עוד מוסיפה אלפסי: ''אני אפילו עוד לא מתחילה לדבר על זה שיש התעלמות מוחלטת מהמשבר הסביבתי, זה נראה כאילו זה ממש עובר מעל הראש של העירייה. בכל אירופה מדברים על ''צמצום טביעת הרגל'', כלומר - לא להתרחב על קרקע חדשה, אלא להרחיב את ההתפתחות של האוכלוסייה בלב העיר. אז נכון שקצב גידול האוכלוסייה בישראל שונה, אבל בואו נאמר את האמת – אפשר בקלות להכיל את הבנייה ואת הזמן שיוציאו על פיתוחה של ''רקפות'' בתוך השכונות הוותיקות בבאר שבע. זה היה עושה טוב ומאפשר השקעה טובה יותר במרחב הציבורי ויעזור למגוון גדול יותר של אוכלוסיות. בפועל, היום האוכלוסייה בשכונות האלה היא או ותיקה מאד או מורכבת מסטודנטים וזה חבל מאד – זה האזור בו יש אוניברסיטה ובית חולים ועשרות אלפי אנשים עוברים בו כל יום בלי להשאיר שום חותמת, הם לא קונים כלום, כי אין איפה כי המרחב כל כך ירוד. אז אומרים ''שאין כדאיות כלכלית להשקיע בשכונות החלשות'', ואני אומרת – ולהשקיע בבניית שכונה חדשה יש? זה היגיון עקום והפוך''.

''יש לעירייה הזדמנות טובה להציע פה משהו אחר, אבל במקום זה היא נמצאת במלחמה מול הפרברים שלה''

לאור אותם דברים שאומרת פרופ' אלפסי ואף סגן ראש העיר, טל אל על – ניסינו במערכת האתר לנסות ולהבין, מדוע מתעקשת העירייה על בניית שכונת וילות חדשה, בניגוד לחוות דעתם המקצועית של גורמים שונים. חלק מאותם גורמים טוענים כי נראה שבעירייה מזדרזים להילחם בהגירה השלילית שתוקפת את בירת הנגב. על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2021 עזבו את העיר לא פחות מ-1,709 תושבים. על פי הנתונים, רוב ''העוזבים'' עוברים לערים ויישובים אשר נמצאים בפאתי בעיר, בהם כמובן אופקים, ירוחם ונתיבות. נראה למעשה, כי אותה הגירה, שבחלקה קורית בשל הטבות המס הגדולות שמחולקות באותן מקומות, בתוספת רצון לגור בבית קרקע, גרמה לעירייה "לפספס הזדמנות ליצור עירוניות טובה, מה שהוביל אותה למהר להציע לקהל הרחב את מבוקשו'', כפי שאומרת פרופסור אלפסי.

עוד היא מוסיפה: ''אני חושבת שאם העיר הייתה כה טובה, אנשים לא היו בורחים לערים אחרות. הביקוש ללהבים ומיתר הוא לא כזה גדול כמו שמנסים לצייר זאת, אבל העירייה עדיין ממהרת לספק לאותם תושבים "ארבע קירות". אמנם זה נחמד בהתחלה, אבל בסוף התושבים רוצים יותר מזה - הם רוצים לדעת איפה הילדים שלהם ילמדו ואיפה הם יכולים לבלות. שוב אני חוזרת על זה, יש לעירייה הזדמנות טובה להציע פה משהו אחר, אבל במקום זה היא נמצאת במלחמה מול הפרברים שלה''.

גורמים שונים בעולם הבנייה בבאר שבע מספרים לבאר שבע נט כיצד ההגירה השלילית פגעה קשות בקבלנים המקומיים. הם טוענים בנוסף, כי אחת הסיבות שהובילו לתופעת ההגירה, טמונה באחד הנושאים הכי חמים בישראל בשנים האחרונות: "אין מי שיילחם עבור ההתחדשות העירונית ועבור הכדאיות לבנייה בבאר שבע. בעירייה התעוררו מאוחר ודי פספסנו את ''העדר של ההטבות מס'' שמתקיימות בערים אחרות. אנחנו בהגירה שלילית והתושבים מעדיפים לעבור לאותם ערים בשביל ההנחות השונות. אז פה לא נלחמו על ההטבות, ועכשיו נזכרו להילחם על הזכויות של תושבי באר שבע. אנחנו בתור קבלנים הפסדנו לא מעט לקוחות פוטנציאליים בגלל זה".

ובכן, ניתן להבין מדבריה של אלפסי וגם של אותם קבלנים, כי אולי אחת הסיבות שבגינן החליטה עיריית באר שבע ללכת על שכונת רקפות, היא בשל טעויות שנעשו במשך השנים האחרונות בכל הקשור לנושא ההתחדשות העירונית. ''הסיפור הוא כזה – לכולם נוח לייבש את העיר הוותיקה ולפתח שכונות חדשות'', אומרת פרופסור אלפסי ומוסיפה ''הרי לרמ"י אין מה להרוויח מבנייה בשכונות החלשות. הכדאיות לבנות בבאר שבע באותן שכונות לא גבוהה, ומה שמנחה את התכנון הוא כמות ולאו דווקא איכות. אז העירייה יכולה הייתה להגיד – 'אנחנו מסיטים משאבים, מהקמה של שכונות חדשות לטיפול בשכונות הוותיקות', כי זה הכי מתבקש, אבל העירייה בעצמה לא מאמינה בשכונות הוותיקות, והיא מצביעה על כך ברגליים. וראש העיר יכול להגיד מה שהוא רוצה, אבל המהלכים שלו בפועל מראים אחרת. כל התקציב העצום שהולכים להשקיע בשכונה חדשה, למשל כמו רקפות, יכול היה בקלות להיות מושקע בשכונות הישנות של באר שבע''.

האם מדובר במגלומניה?

''זה סוג של ''רפלקס הקמה'' שהרבה ראשי ערים לוקים בו. אנחנו הולכים לקבל קצת יותר ממה שקיים כבר עכשיו – כל פעם שהיה גידול אוכלוסייה בעבר השתמשו באותם כלים, ופשוט נכנסו למעגל בנייה שבו שכונה חדשה מתחילה בתור מקום ''אליטיסטי'' ולבסוף היא פוגשת בתקרת זכוכית שגורמת לכך שעם הזמן, רמת השירותים בה יורדת משנה לשנה. ואלו לא דברים חדשים, ולא מעט אנשי מקצוע כבר טוענים כך. זה חבל, כי בסוף הכל נופל על חוסר האמונה של פרנסי העירייה בשכונות הוותיקות. המדינה לא הכינה כלים להתמודד עם מה שקורה כרגע, וכעת אנחנו חווים את זה על בשרנו. עיריית באר שבע יורה לעצמה ברגל והיא יוצרת כרגע את הבעיה של הדורות הבאים. אנחנו בונים עיר אחת ומזניחים אחרת, ובניית שכוננ כמו רקפות היא טעות שתשפיע על החיים של כולנו".

כאמור, בנייתה של השכונה במקום כה מרוחק, אשר אינו מחובר לשום תשתית קיימת מוביל כבר עכשיו (לפי נתונים מוקדמים), לעלויות פיתוח גבוהות מהרגיל. מלבד העובדה המדאיגה, שבניית שכונה דוגמת רקפות תוביל לפי חישוב של עיריית באר שבע להוצאה שוטפת של לא פחות ממאה מיליון שקלים בשנה, שיורגשו היטב בכיסם של שאר תושבי העיר אשר משלמים ארנונה, קשה שלא להבחין כי ההתעקשות על בנייה במקום כה מרוחק ובתולי יוביל בסופו של דבר גם לכך, שאותם "מבקשי וילות" יאלצו לשלם מחיר גבוה מהרגיל.

נכון, בתוצאות המכרז האחרון שפרסמו ברמ"י, נראה כי לבינתיים המשקיעים לא חוששים, שכן לשני המכרזים האחרונים נרשמו מעל ל-4,700 נרשמים. עם זאת, המספרים הגבוהים הובילו אותנו לשוחח עם מספר קבלנים בכירים בעיר, בהם גם יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת ''אביסרור משה ובניו'', שסיפר: ''מדובר בשכונה בתולה לגמרי, הכל שם הרים וגבהות ומתחילים שם ממש מאפס. אז עלויות הפיתוח גבוהות ופשוט אין דרך להוזיל את זה. לפי דעתי הגזימו ממש במספרים, אבל זה גם מה שקורה לנו בענף – העלו את הסכומים וזה הצליח, כי לא היה היצע. אבל עכשיו בעיר אין כמעט מגרשים ל'בנה ביתך', יש רק בנייה רוויה אז הביקוש מאד גבוה, וכל מספר שזרקו לאוויר תפס. מדובר בעלויות פיתוח גבוהות מאד ובלי סיבה ברורה''. עוד מוסיף אביסרור פרט חשוב – "יש המון קרקעות בדרום, וזה לא אזור צפוף במיוחד. יש אינסוף קרקעות גם בתוך העיר, ליד שכונת נחל בקע ואפילו בפאתי שכונת הפארק. אבל אף אחד לא מפשיר אותן, ובמקומות שבהם הפיתוח לא חייב להיות כזה גבוה בהכרח - דווקא שם, לא מוכנים לבנות''.

חשוב לומר, כי אמנם עיריית באר שבע אכן הורידה את מס השבח על מיזמי התחדשות עירונית שונים, אבל משיחות שערכנו עם גורמים בעיר, נראה כי הפרוצדורה הבלתי נגמרת שבה נתקלים קבלנים, מונעת מלא מעט פרויקטים להתעכב ואפילו לא לצאת לפועל בסופו של דבר. בעבר, ראיינו את האדריכל המקומי רם מרש, הבעלים של "מרש אדריכלים בע"מ", שסיפר לנו בהרחבה על כמות המגבלות הבלתי נגמרת שמדינת ישראל והעירייה מטילים ועל התהליכים המייגעים שעוברים הקבלנים שמבקשים לבנות פרויקטים של התחדשות עירונית בבאר שבע: '' הרשות המקומית כרגולטור, מנעה את מה שכולם מכירים כפינוי בינוי. בנוסף לכך, הן (הרשויות) מחפשות מנגנון שיאפשר בנייה בעוצמה נמוכה יותר מבלי לפגוע בכלכליות, ע"י קרקע משלימה. כלומר, לתת ליזם קרקע להשלמת המיזם במקום אחר - פתרון שאין לו תקדים וטרם נמצאה הנוסחה לממש אותו עד עצם היום הזה. על כן, לא משנה מה יעשו במרחב הציבורי וכמה יפתחו את השכונות החדשות, אשר היחס בינם לבין המרחב הציבורי לא מייצר עירוניות, יעמדו על תילם עד להודעה חדשה".

נכון להיום, נמצאת שכונת רקפות בשלבי פיתוח ראשוניים. טרם עלה השופל הראשון על קרקע הוואדי שבה היא עתידה לקום, ונראה שרף הבעיות, כפי אלו שהצגנו לכם בכתבה גדולות מלהכיל. אמנם בנייה ברחבי העיר היא מבורכת, אך נראה שההתמכרות של עיריית באר שבע לרעיון ההתרחבות חצה את גבול ההיגיון, כפי שמשתמע מדבריהם של אנשי המקצוע איתם שוחחנו.

לסיום, החלטנו לשאול את פרופסור אלפסי, מה הייתה אומרת לראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ' לו הייתה פוגשת אותו לשיחה צפופה. וכך היא מספרת: "הייתי אומרת לו - רוביק, הלוואי שהייתי יכולה לעזור לך להאמין בשכונות הוותיקות. נכון, הם יתישו אותך ויאכזבו אותך לא מעט, אבל אם תאמין בהם כולנו נהיה מאחוריך. אם תחליט בסופו של דבר להתכנס פנימה אל השכונות הוותיקות, העיר כולה תתמוך בך ותהיה מאחוריך, מהתושבים דרך האקדמיה ועד המדינה. מה שאתה עושה כרגע זה פשוט לחזור על הטעות של קודמיך, כי כעת אפשר לומר בבירור – לבנות שכונה חדשה זה הדבר הכי מיושן שיש כרגע''.

מעיריית באר שבע נמסר בתגובה לטענות השונות אשר הועלו בכתבה: ''למעלה מ-4,000 בקשות הוגשו למכרז על כ-550 מגרשים לבניה צמודת קרקע. ביקוש שיא שמוכיח את האטרקטיביות והעניין שהשכונה והעיר באר שבע זוכים בקרב התושבים.  הביקושים הגבוהים מראים שהציבור מעוניין בדיור צמוד קרקע באווירה כפרית, אבל מעדיף להתגורר בעיר. השכונה ממוקמת בצפון העיר, בהמשך של קריית הספורט ולצידה של שכונת כלניות''.

''בזמן שבכל רחבי הארץ חלה ירידה בשנים האחרונות בהתחלות הבניה של צמודי קרקע, העיר באר שבע יוצאת דופן כאשר מקימה שכונה שלמה של וילות לאלפי יחידות דיור. מול גוש דן העמוס והצפוף, החלופה של וילה עם גינה במחירים שפויים, הופכת את באר שבע לחלופה גם למשפחות ומשפרי דיור מחוץ לעיר. שיווק שכונת וילות, בעלת אופי קהילתי כפרי מאפשר לבאר שבע להתחרות על ליבם של תושבי הנגב, משפחות צעירות ומשפרי דיור, המחפשים איכות חיים של ישוב קהילתי, עם בית צמוד קרקע וגינה פרטית''.

''באר שבע מצליחה לשלב בין היתרונות של וילה באווירה כפרית לצד יתרונות העיר והשירותים העירוניים שמעניקה לתושביה: מוסדות חינוך טובים, פארקים, מוסדות תרבות, מרכזי תעסוקה בילוי ופנאי. שכונת רקפות תכלול עם סיום השיווק כ-4,000 יחידות דיור, מהם 2,600 צמודי קרקע, 750 בבנייה מדורגת ו-800 בבניה רוויה בדופן השכונה, על שדרות רגר. כ-600 מגרשים משווקים בימים אלה באתר רשות מקרקעי ישראל לצמודי קרקע בבנייה עצמאית, לצד מגרשים המשווקים לחברות בניה וליזמים לבניה קבלנית צמודת קרקע. שכונת רקפות החדשה מוקמת בהתאם להסכם הגג המתחדש בין ממשלת ישראל לבין עיריית באר שבע. הסכם הגג של העיר באר שבע כולל שיווק של 20 אלף יחידות דיור. מחציתם כבר שווקו בהצלחה''.

''כאמור רקפות צפויה להיות מבוקשת ואטרקטיבית לאוכלוסיות חדשות מחוץ לעיר, אולם עיריית באר שבע פעלה מול רשות מקרקעי ישראל להבטיח כי המגרשים המשווקים יתנו מענה בראש ובראשונה לתושבי העיר, כאשר 50% מהזוכים יהיו בני המקום (תושבי העיר באר שבע). כמו כן, שהמכרזים יכללו תנאים משפטיים שמטרתם היא שרוכשי הקרקעות יבנו את ביתם ויגורו בשכונה. הפיתוח הנופי בשכונה יעשה תוך שימור שטחי הטבע באזור, כך שהשכונה תאופיין באופי כפרי. העצים שינטעו יהיו מותאמי אקלים, נותני צל, מהירי צמיחה, מתוך כוונה להפוך את הרחובות למוצלים מעודדי הליכה''.

''בדופן הדרומי של השכונה, בסמוך לאצטדיון העירוני טוטו-טרנר והיכל הקונכיה יוקם מתחם נופשי ובילוי – קנטרי קלאב עם בריכות שחיה שיתנו מענה לשכונה ולצפון מערב העיר. במקביל להקמת השכונה, כחלק מהסכם הגג, תחל העבודה להקמת תשתיות השכונה, מוסדות הציבור והחינוך, פארקים ושאר השירותים העירוניים בסטנדרט פיתוח גבוה. משפחות צעירות יהנו ממוסדות חינוך החל מגיל לידה ועד לימודי התיכון במוסדות מתקדמים. חשוב לציין שבעשור האחרון נתוני החינוך בעיר זינקו בעשרות אחוזים בזכאות לבגרות ואחוז נשירה מהנמוכים בארץ. מוסדות החינוך בעיר הפכו למבוקשים גם בישובים מחוץ לבאר שבע. בשכונה יוקם מרכז קהילתי ומרחבים קהילתיים, פארקים וגינות ציבוריות, שיתנו מענה למגוון הגילאים לחוגים ופעילות העשרה. העיר באר שבע בתנופת פיתוח חסרת תקדים, כאשר הופכת למטרופולין איכותי במדינת ישראל. במרחק של דקות בודדות משכונת רקפות ממוקם פארק ההייטק בלב רובע החדשנות, המרכז הרפואי סורוקה, אוניברסיטת בן גוריון, מרכזי מסחר בילוי ופנאי, תיאטרון ומוסדות תרבות מובילים. כמו כן בצידה השני של באר שבע הוקם פארק נחל באר שבע, במרכזו אגם בן 90 דונם לצד ספורטק מתקדם, שיהפכו לאטרקציית הבילוי והספורט מהמובילות במדינה. השילוב בין חיי האיכות הקהילתיים של שכונת רקפות, במחירים שפויים, לצד עיר מטרופולין מתפתחת עם שירותים מתקדמים, הופכים את שכונת רקפות לחלופת דיור אטרקטיבית בדרום המדינה ובמדינה כולה''.