שוק הנדל"ן בבאר שבע נהנה בעשור האחרון מתשואה אדירה. מחירי הדירות ברחבי העיר עלו ביותר מ-50% באזורי ביקוש, וכך רוכשי הדירות הרוויחו מאות אלפי שקלים. אולם העלייה במחירי הדיור, בשנה החולפת נראתה האטה במספר העסקאות, התשואה נמוכה יחסית, וגם מחירי הנדל"ן החלו לרדת במעט. כך לדוגמה, לפי נתוני הלמ"ס, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בבאר שבע ירד ברבעון הראשון של 2018 ב-3%, ונאמד ב-1.1 מיליון שקלים.

מחירי הדיור בבאר שבע לא זולים כבעבר, ובעיר התפתח במשך השנים שוק שכירות משגשג, בייחוד סמוך לאזורי ביקוש כמו אוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה, מרכזי קניות וקניונים, ושכונות מבוקשות כמו רמות ונווה זאב. למעשה, מחירי השכירות לדירת 4 חדרים בעיר זינקו ב-7% בין השנים 2015-2018, וב-3% רק בשנה החולפת, כך לפי נתוני אתר 'יד2' שסקרו את מגמות השינוי במחירי השכירות ברחבי הארץ. לפי נתוני 'יד2', מחיר השכירות הממוצע לדירות 4 חדרים בבאר שבע נאמד ב- 2,756 שקלים ב-2014, וכיום ב-2018 עומד על כ-3,212 שקלים בממוצע. בתל אביב זינקו מחירי השכירות מ-6,539 ₪ ב-2014 ל-7,530 ₪ ב-2018, מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים.  

מחירי השכירות בבאר שבע זינקו ב-7% תוך 3 שנים. צילום: שרון טל

ומה קורה ברחבי הארץ?

בתל אביב, רמת גן והרצליה, זינקו מחירי השכירות ב-9% בין השנים 2015-2018. בראשון לציון ב-11%, בגבעתיים ב-12%, בחולון ובפתח תקווה ב-10%, בחדרה ב-14%, בבאר שבע ב-7%, בירושלים ב-2%, ושיאנית מחירי השכירות היא בת ים, שחוותה זינוק של 19% במחירי השכירות ב-3 שנים בלבד. העיר היחידה בה ירדו במעט מחירי השכירות, היא העיר חיפה, שחוותה ירידה של 4% בשנים 2015-2018. מנגד, ניתן לראות כי בשנה החולפת (2017-2018) זינקו מחירי השכירות בערים הללו בשיעור של 1-9%. בחיפה לדוגמה, זינקו המחירים בשנה החולפת ב-4%.

עיר

מגמות השכירות 2015-2018 (4 חדרים)

מגמות השכירות בשנה החולפת 2017-2018

בת ים

19%

3%

חדרה

14%

6%

גבעתיים

12%

2%

ראשון לציון

11%

4%

חולון

10%

0%

פתח תקווה

10%

2%

תל אביב

9%

1%

רמת גן

9%

1%

הרצליה

9%

4%

באר שבע

7%

3%

ירושלים

2%

9%

חיפה

-4%

4%

 

גל עופרים, סמנכ"לית שיווק ומוצר ביד 2, סבורה כי מגמות העלייה במחירי השכירות קשורות בניסיונות משרד האוצר לעודד משקיעים למכור את הדירות שבבעלותם במטרה לרסן את הביקוש לדירות להשקעה "העלאת מס הרכישה בשנת 2015, ביטול הפטור ממס שבח במכירה, העלאת מס רכישה לתושבי חו"ל וקיצור תקופת החזקה של דירות בהמתנה - כל אלו הביאו להרחקת המשקיעים מהשוק ומכאן לירידה בהיצע הדירות להשכרה", אומרת עופרים.

עוד עולה מהסקירה כי ביחס לאזור המרכז, בולט יחס היצע-ביקוש נמוך בערים מחוץ לגוש דן. כך במודעות שכירות בחיפה התעניינו 55 אנשים בממוצע, בבאר שבע כ-50 ובחדרה כ-41. לדברי עופרים, באזורי הפריפריה קיים ביקוש מתון לדירות להשכרה, לעומת היצע משמעותי. "הפערים נמצאו בעיקר באזורים מתפתחים המאופיינים בבנייה רוויה. אזורים אלה היו מבוקשים על ידי משקיעים בשלב שיווק הפרויקטים וכיום, עם גמר הבנייה, מסה משמעותית של דירות שמוצעות להשכרה יוצאת לשוק ללא התאמה לביקוש".

עיר

מחירי השכירות ב-2014 (4 חדרים)

מחירי השכירות ב-2018 (4 חדרים)

בת ים

4,324 ₪

5,103 ₪

חדרה

3,237 ₪

3,584 ₪

גבעתיים

5,606 ₪

6,246 ₪

ראשון לציון

4,377 ₪

4,857 ₪

חולון

4,266 ₪

4,579 ₪

פתח תקווה

4,036 ₪

4,375 ₪

תל אביב

6,539 ₪

7,530 ₪

רמת גן

4,890 ₪

5,645 ₪

הרצליה

5,063 ₪

5,881 ₪

באר שבע

2,756 ₪

3,212 ₪

ירושלים

4,970 ₪

5,400 ₪

חיפה

3,530 ₪

3,660 ₪

 

ומה צופן העתיד למטרופולין באר שבע?

עשרות פרויקטים נבנים בימים אלו ברחבי העיר באר שבע, 6 שכונות חדשות בתכנון ובהקמה ומחירי הדיור אמנם מתמתנים, אך זה לא עוצר את תנופת הבנייה. מטרופולין באר שבע מיועדת להיות אזור המגורים הבא של ישראל כתוצאה מהצפיפות בגוש דן, וכחלק מפיתוח האזור, משווקת המדינה קרקעות רבות לבנייה באזור. לא מדובר רק בהסכמי הגג בבאר שבע (20 אלף יח"ד ולמעלה מ-300 אלף תושבים עד 2030), אלא גם בערים סמוכות כמו נתיבות (13 אלף דירות), דימונה (26 אלף דירות) ואופקים (כ-14 אלף דירות). פריחתו של הנגב תלויה במידה רבה במעבר אוכלוסייה רחב היקף מאזור המרכז לדרום, חלקו במסגרת מעבר צה"ל דרומה והקמת קריית המודיעין. כדי להביא לכאן אוכלוסייה רבה, נדרשת המדינה בראש ובראשונה להשקיע משאבים רבים בפיתוח אפשרויות תעסוקה, תשתיות תחבורה, ואפשרויות תרבות ופנאי, במטרופולין הבאה של ישראל.