ברבעון הראשון של שנת 2016 נצפתה עליה בשיעור של  1% במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו בבאר שבע, לעומת הרבעון שקדם לו.

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.

לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השוֹנוּת ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.

גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה, חדשות ויד שניה, נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

בסקר שבודק דירות בעלות 4 חדרים בלבד קיים חסרון מסויים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

בסך הכל, לאחר ניפוי הדירות נותרו במדגם כ-5,300 עסקאות לניתוח ב–16 ערים, ובאר שבע בתוכן.

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השני של שנת 2016 נצפתה ברוב הערים שנסקרו עליה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם, בבאר שבע עלייה של 1% במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת המחצית הראשונה של השנה. אמנם המחירים עלו, אך חשוב לציין כי הממוצע הארצי עומד על עלייה של 2.5% ובערים אחרות בדרום כמו אשקלון, אילת ואשדוד יש עלייה של 4% ואף 5% במחירי הדירות.

אם נשווה את המחירים לשנה שעברה- בבאר שבע קיימת עלייה של כמעט 10% במחירי הדירות- אם הממוצע הארצי של השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקד עומד על 8%, בבאר שבע הגדילה עומדת על 9%.

ישוב

מחיר ממוצע

השינוי מהרבעון הקודם

השינוי מהרבעון המקביל אשתקד 

אילת

1,145,000

4%

8%

אשדוד

1,464,000

5%

7%

אשקלון

1,135,000

4%

13%

באר שבע

1,064,000

1%

9%

הרצליה

2,402,000

3%

10%

חולון

1,686,000

1%

6%

חיפה

1,374,000

0%

3%

ירושלים

1,948,000

1%

-3%

כפר סבא

1,859,000

5%

8%

מודיעין

1,879,000

2%

10%

נתניה

1,670,000

2%

9%

פתח תקוה

1,626,000

1%

7%

ראשל"צ

1,716,000

1%

9%

רחובות

1,531,000

0%

7%

רמלה

1,293,000

5%

10%

תל אביב

3,091,000

4%

13%

ממוצע

 

2.5%

8%

מחירי הדירות המשיכו לעלות ברבעון הנסקר בטווח שיעורים הדומה לאלו שנצפו בשנה החולפת.

השפעות תכנית מחיר למשתכן טרם באו לידי ביטוי ברבעון הנסקר בערים שנצפו. בין היתר משום העובדה שכמות קטנה יחסית של דירות הגיעה עד כה אל הצרכן הסופי וכן בשל מיעוט פרויקטים מסוג זה בערים הנסקרות.

מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות נכון לחודש מרץ 2016, עומד על כ-28,000 יח"ד, עליה קלה ביחס למלאי ברבעון הקודם.

בחודש יוני 2016 היקף המשכנתאות שנטל הציבור עמד על כ-5.6 מיליארד שקל, גבוה במעט מהממוצע בשנה האחרונה וזאת למרות עליה בשיעורי הריבית למשכנתאות.

חשוב לציין כי הדוח אינו מתייחס לדירות ביד שניה, שם תמונת המצב אחרת לגמרי. באר שבע הפכה לאחת הערים המבוקשות בשוק דירות היד השנייה להשקעה, בעיקר בסביבת המכללות והאוניברסיטה. לדוגמא, דירה בשכונה ד', שמחירה נע בין 380.000 עד 500.000 שקלים, מניבה לבעליה תשואה חודשית נאה, במיוחד אם מדובר בדירה מפוצלת ליחידות משנה. דירה כזו, תניב לבעליה שכר דירה חודשי של 3000-3500 שקלים, פי כמה מכל תוכנית חיסכון בנקאית.

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו